Notaio BLOG

Il Blog del Portale Notarile Notaio.org


Lascia un commento

Il Rent to Buy, questo sconosciuto. Il Vademecum del Notariato

rent-to-buyLe 10 cose da sapere sul rent to buy

Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato pubblica:

– un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge;

– uno dei possibili schemi contrattuali.

 1) Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2) Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3) Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4) Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5) Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6) Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7) Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8) Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9) Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?          

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.

E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10) Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

APPROFONDISCI –> Rent to buy – Ipotesi di schema contrattuale


Lascia un commento

Cassazione n. 26765/2014: trasmissione elenco protesti, Notaio e sanzione disciplinare

camera_commercio_anconaIl notaio che ritarda la trasmissione degli elenchi protesti alla Camera di Commercio, è soggetto esclusivamente a procedimento disciplinare e non anche ad ulteriori sanzioni di altro genere.

Questo principio è stato enunciato con sentenza della Corte di Cassazione n. 26765 depositata in data 5 gennaio 2015.

In tale contesto, la Cassazione è stata sottoposta ad un quesito cui ha cercato di dare risposta proprio mediante la pronuncia in esame, ovvero, se la previsione di cui all’art. 235 Legge Fallimentare sia tacitamente venuta meno per effetto della legge che abolisce l’obbligo di trasmettere gli elenchi potresti al Presidente del Tribunale.

L’articolo 235 Legge Fallimentare, in particolare, riguarda proprio la punibilità con sanzione amministrativa, del notaio che senza giustificato motivo, omette di inviare gli elenchi protesti cambiari o trasmette elenchi incompleti.

Ha stabilito in proposito la Cassazione che, pur sussistendo tuttora l’obbligo di trasmettere i suddetti elenchi alla Camera di Commercio, la violazione dello stesso costituisce esclusivamente un illecito disciplinare sanzionato dal Consiglio Notarile; non comporta invece l’irrogazione di sanzioni amministrative.

APPROFONDISCI –> Testo della sentenza


Lascia un commento

Compravendita e Notaio: dati catastali e titoli di provenienza

corte_appello_milanoIl notaio rogante una compravendita immobiliare non può rifarsi unicamente ai dati catastali del bene dovendone al contrario accertare l’effettiva proprietà in capo al venditore attraverso l’esame dei titoli di provenienza. Lo ha stabilito la Corte di appello di Milano, con la sentenza 7 gennaio 2014 n. 16, individuando la responsabilità professionale di un notaio, ed anche del geometra che aveva errato nel frazionamento dell’immobile, per aver stipulato un contratto in cui veniva venduto anche un subalterno che esulava dalla proprietà degli alienanti.

L’errore nella planimetria – Secondo la Corte di merito, infatti, dalla descrizione fattuale della vicenda, «risulta chiaro» che il notaio nella redazione del contratto di vendita abbia considerato soltanto le planimetrie predisposte dal geometra, «senza consultare con la dovuta perizia i precedenti atti di provenienza».
Mentre per verificare che i beni fossero realmente di proprietà dei venditori, «sarebbe stato necessario accertarsi che i medesimi beni costituissero l’oggetto del contratto d’acquisto da parte del padre dei fratelli ai quali poi i cespiti sono stati trasferiti per successione mortis causa». E tale accertamento si sarebbe dovuto effettuare «confrontando semplicemente la descrizione e le coerenze dei beni oggetto del titolo di provenienza con quanto riportato nelle schede catastali redatte dal geometra». A quel punto la mancata coincidenza delle due descrizioni «avrebbe dovuto indurre il notaio a rilevare l’errore o a far sorgere un dubbio in merito, da sciogliere con i dovuti controlli».

I doveri del professionista – Per queste ragioni il giudice di appello concorda con la motivazione fornita in primo grado dal tribunale secondo cui «nel predisporre la descrizione del bene oggetto della compravendita il Notaio non poteva limitarsi a richiamare i dati identificativi catastali risultanti dalle ultime schede catastali, ma doveva altresì esaminare il titolo di provenienza onde accertare che i beni fossero effettivamente di proprietà dei venditori».

Il valore dei registri catastali – Infatti, prosegue la sentenza, le risultanze dei registri catastali – «preordinati a fini essenzialmente fiscali» – hanno valore «meramente indiziario e da esse non può trarsi la prova decisiva della consistenza degli immobili e della loro appartenenza». Ciò vale tanto più se quelle risultanze, come nel caso di specie, «sono contraddette da altre emergenze», in particolare risultanti dal titolo di provenienza, poiché, in tema di compravendita immobiliare, «ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, più che i dati catastali ha valore determinante il contenuto descrittivo del titolo ed i confini indicati nel titolo stesso».

Le attività accessorie«Come è noto – conclude la sentenza, riprendendo la Cassazione (26020/2014) – l’attività professionale richiesta al Notaio nel caso di stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non è limitata al compito di accertamento della volontà delle parti e di redazione dell’atto di vendita; essa estende anche allo svolgimento delle attività accessorie necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti e tra queste vi è il compimento di attività dirette a individuare esattamente il bene e a verificarne l’effettiva proprietà in capo al venditore, così da garantire una stipulazione legalmente valida ed efficace dell’atto, con il conseguimento dello scopo voluto dalle parti».
E «l’inosservanza di tali obblighi accessori comporta il sorgere di responsabilità contrattuale per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale». Da ciò deriva che il Notaio è tenuto ex articolo 1176 del codice civile a risarcire il danno derivato dalla sua negligente condotta.

APPROFONDISCI –> Corte d’Appello di Milano – Sezione I – Sentenza 7 gennaio 2014 n. 16

 


Lascia un commento

DL 69/2013: possibilità di trascrivere l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione

usucapione

Dl 69/2013: usucapione, nuovi spiragli sulla trascrizione.

a cura del Notaio Angelo Busani

La possibilità di trascrivere l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione (introdotta dal DL 69/2013, che ha inserito il nuovo numero 12-bis nell’articolo 2643 del codice civile) ha aperto scenari di notevole interesse professionale, precedentemente impraticabili, che sono stati oggetto di un approfondito studio (n. 718-2013/C datato 31 gennaio 2014) del Consiglio nazionale del notariato.

Questo nuovo n. 12-bis testualmente ammette la trascrizione degli «accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».

Oltre a mettere la parola fine sul contrasto giurisprudenziale in tema di ammissibilità di un accordo conciliativo sull’usucapione e della sua trascrivibilità, la nuova norma sollecita infatti numerose importanti riflessioni.

Riassuntivamente:

a) se l’usucapione sia oggetto di una sentenza di accertamento, la sua trascrizione produce gli effetti previsti dall’art. 2651 codice civile e cioè ha il valore di “pubblicità notizia” e quindi non ha l’effetto tipico della pubblicità dichiarativa (di cui agli articoli 2644 e 2650 del codice civile, vale a dire quello di rendere l’atto trascritto opponibile ai terzi e, quindi, di risolvere l’eventuale conflitto tra una pluralità di aventi causa di diritti tra loro contrastanti, avendo come autore lo stesso dante causa);

b) se invece l’usucapione sia oggetto di un accordo di mediazione, la sua pubblicità, ai sensi del nuovo n. 12-bis dell’art. 2643 del codice civile, ha l’effetto dichiarativo di cui all’art. 2644 del codice civile, e cioè l’effetto di essere opponibile ai terzi qualora sussista una continua catena di trascrizioni risalendo all’indietro dall’attuale avente causa a ogni precedente dante causa.

Qualora questa continuità di trascrizioni invece non sussista (in quanto il soggetto che ha subito l’usucapione e che ha sottoscritto l’accordo di mediazione non risulti legittimato in base a un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari), la trascrizione dell’accordo di mediazione, effettuata ai sensi del n. 12-bis dell’articolo 2643 del codice civile, ha solamente un effetto “prenotativo”, vale a dire che sarà opponibile ai terzi una volta che la catena delle trascrizioni sia ricomposta e cioè sia trascritto anche l’acquisto del soggetto che ha ammesso, a suo svantaggio, il compimento dell’usucapione.

Sempre per effetto della introduzione del nuovo articolo 2643, n. 12-bis, del codice civile, si rende oggi pacifico:

a) stipulare un atto negoziale di mero accertamento dell’intervenuta usucapione, anche al di fuori di una procedura conciliativa, che potrà essere trascritto nei registri immobiliari con gli stessi effetti che si producono con la trascrizione dell’accordo di mediazione (e ciò ai sensi dell’articolo 2645 del codice civile, il cui contenuto si è “arricchito” nella stessa misura in cui si è arricchito l’elenco degli atti trascrivibili nei registri immobiliari, in ragione dell’introduzione del predetto n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ.);

b) riconoscere l’usucapione in un accordo transattivo soggetto a trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 del codice civile e i cui effetti sono perciò regolamentati dagli articoli 2644 e 2650 del codice civile, con l’effetto dell’opponibilità ai terzi.

APPROFONDISCI –> Studio n. 718-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato

LA TRASCRIZIONE DELL’ACCORDO CONCILIATIVO ACCERTATIVO DELL’USUCAPIONE

Approvato dall’Area Scientifica – Studi Civilistici il 24 ottobre 2013

Approvato dal CNN il 31 gennaio 2014

a cura del Notaio Marco Krogh


Lascia un commento

Decreto “Destinazione Italia”: Notariato e certificazione energetica

ape

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell’art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. “Decreto destinazione Italia”), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull’obbligo di dotazione e sull’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica  (APE)

APPROFONDISCI –> Scarica l’approfondimento


Lascia un commento

Le nuove S.r.l.: recente Studio del Consiglio Nazionale del Notariato

notariato

Studio di Impresa n. 892-2013/I

LE NUOVE S.R.L.

(Approvato dall’Area Scientifica – Studi d’Impresa il 14 novembre 2013)

(Approvato dal CNN il 12 dicembre 2013)

Sommario: 1. Cronologia degli interventi normativi; 2. Le s.r.l. con capitale inferiore a diecimila euro; 3.Aumenti e riduzioni nelle nuove s.r.l.; 4. La costituzione semplificata delle s.r.l.; 5. Questioni di diritto transitorio; 6. La trasformazione da e in nuove s.r.l.

a cura di Daniela Boggiali e Antonio Ruotolo

***

1. Cronologia degli interventi normativi

L’introduzione nel nostro ordinamento di modelli di società a responsabilità limitata il cui capitale potesse esser inferiore al minimo di 10.000 euro stabilito dal n. 4) del comma 2 dell’art. 2463, c.c., è avvenuta gradualmente, con provvedimenti legislativi tutti caratterizzati dall’urgenza e, giocoforza, da notevoli problemi di coordinamento.

Ancorché tali provvedimenti si siano succeduti in un arco temporale limitato, si è creata una stratificazione di norme che, in alcuni casi, non è stata accompagnata da interventi di coordinamento delle disposizioni normative interessate dalla riforma della disciplina della costituzione e del capitale delle s.r.l. (1)

Appare, pertanto, utile ripercorrere le tappe degli interventi del legislatore in ordine cronologico.

APPROFONDISCI –> Scarica lo Studio

 


Lascia un commento

Cass. n. 26777/2013: CO.RE.DI., Notai ed attività accertativa

DOSSIER SISMI: P.CHIGI, TOTALE FIDUCIA IN MAGISTRATI. EVENTUALI SOPRUSI SERVIZI NON RIENTRANO IN CORRETTA GESTIONE

Corte di cassazione – Sezioni unite civili – Sentenza 29 novembre 2013 n. 26777

L’organo disciplinare dei Notai (CO.RE.DI) non è tenuto a dare avviso al notaio dell’inizio dell’attività accertativa.

Lo hanno stabilito i giudici delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 26777/2013, dichiarando inammissibile il ricorso del notaio.

La Suprema Corte precisa che: “Poiché I’art. 155 della l. n. 89 del 1913 prevede che il notaio debba essere avvisato del procedimento disciplinare una volta pervenuta alla Co. Re. Di. la richiesta di procedere e, quindi, la fattispecie dell’inizio del procedimento -agli effetti dell’avviso al notaio- è disciplinata espressamente con riferimento a detto momento, deve escludersi che sussista un onere di avviso ai sensi dell’art. 7 della I. n. 241 del 1990 e successive modifiche quanto alle fasi precedenti e segnatamente quanto alle attività accertative funzionali alla formulazione della richiesta da parte dell’organo cui è riconosciuta dall’art. 153 l’iniziativa disciplinare del, atteso che l’art. 160 della I. n. 89 1913 (come modificato) prevede l’applicabilità della I. n. 241 del 1990 soltanto per quanto non espressamente previsto dal titolo VI della I. n. 89 del 1913 e considerato che -nella specie- nell’art. 155 si rinviene un’espressa disciplina”.

Susseguentemente la Suprema Corte  afferma che “delle attività precedenti -e segnatamente dell’attività accertativa che l’organo abilitato all’iniziativa disciplinare possa avere svolto in funzione della formulazione della richiesta- non è previsto debba darsi avviso al notaio, il che implica che l’inizio del procedimento agli effetti dell’avviso si identifichi solo nella formulazione della richiesta di procedere disciplinarmente”.