Archivi del mese: febbraio 2014
Cass. 28061/2013: surrogazione legale e responsabilità professionale del notaio
(Cassazione civile , sez. III, sentenza 16.12.2013 n° 28061)
Nota di Giuseppina Mattiello
Ai fini dell’operatività della surrogazione legale di cui all’art. 1203 c.c., n. 3, non è necessario nè che il solvens sia tenuto al pagamento del debito per la medesima causa debendi vantata dall’accipiens nei confronti dell’altro o degli altri obbligati, nè che il solvens sia direttamente obbligato nei confronti dell’accipiens, richiedendo la norma soltanto che il solvens abbia un interesse giuridicamente qualificato all’estinzione dell’obbligazione.
È questo il principio di diritto stabilito dalla Cassazione civile, sezione III, nella sentenza 16 dicembre 2013, n. 28061.
Nella fattispecie, un notaio aveva instaurato un giudizio nei confronti di due suoi clienti che, in atto di compravendita, avevano garantito che il loro immobile era libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, mentre, invece, lo stesso era poi risultato gravato da un’ipoteca concessa, a garanzia di un mutuo, dal costruttore del fabbricato in favore di un istituto di credito.
Il notaio, citato per responsabilità professionale dall’ultimo acquirente dell’immobile, al fine di evitare i ben maggiori danni che sarebbero derivati dalla sicura evizione dell’immobile, aveva pagato all’Istituto la somma ancora dovuta e, pertanto, ora ne chiedeva il rimborso ai venditori.
Soccombente sia in primo che in secondo grado, il notaio, in Cassazione, denunciava principalmente la violazione dell’art. 1203 c.c., n. 3, sostenendo che l’erroneità dell’affermazione del giudice del merito per cui, ai fini dell’operatività della surrogazione legale, è necessario che colui che effettua il pagamento sia direttamente e personalmente obbligato nei confronti dell’accipiens.
Invero, secondo il ricorrente, “tale interpretazione del disposto dell’art. 1203 c.c., n.3, sarebbe contraria alla giurisprudenza del Supremo Collegio, ferma nel ritenere che la surrogazione legale resta esclusa solo laddove il pagamento del solvens sia avvenuto spontaneamente, in assenza non solo di qualsivoglia obbligo giuridico nei confronti di chiunque, ma anche di ogni interesse”, mentre nella fattispecie, il notaio aveva effettuato il pagamento in quanto contrattualmente responsabile nei confronti dei primi acquirenti per l’omessa esecuzione delle visure ipotecarie, e obbligato in via extracontrattuale nei confronti del successivo acquirente per avere concorso, con la sua omissione, a determinare l’evento dannoso.
La Corte, condividendo l’impostazione dell’impugnante, ha osservato che la sentenza d’appello è inficiata da due errori giuridici di fondo: la prospettata necessità, ai fini dell’operatività della surrogazione legale, che l’accipiens (nella fattispecie, la banca), sia creditore di tutti quei soggetti, l’uno dei quali, con il pagamento, resta automaticamente surrogato nei diritti del creditore; e l’assunto che l’ultimo acquirente dell’immobile ipotecato avrebbe potuto agire per il recupero, ove avesse estinto l’obbligazione rimasta inadempiuta, solo nei confronti o dei suoi danti causa in via di evizione, o dell’altro notaio rogante coinvolto nella seconda compravendita in via di responsabilità professionale, di talchè, al momento del pagamento, non esisteva alcuna obbligazione dell’impugnante.
Invero, osserva la Suprema Corte, a norma dell’art. 1203 c.c., n. 3, la surrogazione opera non solo a vantaggio di chi sia obbligato con altri al pagamento del debito, ma anche di chi vi sia tenuto per altri, requisito che, nello specifico, aveva una sua particolare pregnanza, in ragione della riconosciuta possibilità di condannare il notaio rogante, che non abbia adempiuto all’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, al risarcimento dei conseguenti danni in forma specifica.
In ogni caso, è dirimente il rilievo che tale norma richiede esclusivamente la titolarità di un interesse, giuridicamente qualificato, all’estinzione dell’obbligazione, requisito che, a sua volta, postula l’esistenza non già di un’obbligazione attuale e liquida, o comunque giudizialmente accertata, ma solo di un rapporto del solvens con il debitore preesistente al pagamento.
Sotto quest’ultimo profilo, il notaio poteva essere convenuto anche ex art. 2043 c.c., in quanto responsabile o corresponsabile del danno subito dal secondo acquirente, e per ciò solo il pagamento in questione non appare connotato da quella spontaneità che è la sola ad escludere l’operatività della surrogazione legale.
APPROFONDISCI –> Testo della sentenza
Risoluzione 20/E Agenzia Entrate: tassazione applicabile agli atti di risoluzione per mutuo consenso di un precedente atto di donazione
Tassazione applicabile agli atti di risoluzione per mutuo consenso di un precedente atto di donazione – articolo 28 del DPR 26 aprile 1986, n. 131 e articoli 67 e 68 del DPR 22 dicembre 1986, n. 917.
Nell’ambito delle attività svolte dal Tavolo di lavoro congiunto istituito, con protocollo d’intesa sottoscritto il 29 ottobre 2010, tra il Consiglio Nazionale del Notariato, quale organo di rappresentanza dell’ordine professionale dei notai, e l’Agenzia delle entrate, sono state esaminate, tra l’altro, alcune questioni interpretative, sottoposte all’attenzione della scrivente con istanze di consulenza giuridica, connesse con la tassazione applicabile agli atti di risoluzione per ‘mutuo consenso’, senza previsione di corrispettivo, di atti di donazione aventi ad oggetto diritti reali immobiliari.
Con risoluzione 14 novembre 2007, n. 329, è stato affermato che l’atto di risoluzione del contratto per ‘mutuo consenso’ deve essere assoggettato all’imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi dell’articolo 28, comma 2, del Testo unico dell’Imposta di Registro, approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR).
E’ stato chiesto di conoscere se tale interpretazione trovi applicazione anche nel caso di risoluzione per ‘mutuo consenso’, senza previsione di alcun corrispettivo, di un atto di donazione di immobili.
In proposito, è stato sostenuto che tale atto debba essere ricondotto nell’ambito dell’imposta sulle successioni e donazioni. L’atto di risoluzione, per il quale non viene previsto un corrispettivo, configurerebbe, infatti, un atto a titolo gratuito e dovrebbe, pertanto, essere assoggettato alla disciplina prevista dal legislatore per tali atti.
Con riferimento al quesito proposto, appare utile rilevare, in via preliminare, che l’articolo 1372 del codice civile stabilisce, al comma 1, che “Il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalle legge ...”.
La richiamata disposizione riconosce, dunque, alle parti del contratto, la possibilità di sciogliere, di comune accordo, il contratto concluso.
L’articolo 1321 del codice civile definisce il contratto come “l’accordo di due o più parti per costituire regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”.
Dall’esame delle richiamate disposizioni, si desume l’ammissibilità del negozio risolutorio convenzionale, che viene concluso dalle parti al fine di estinguere un precedente rapporto giuridico patrimoniale ed eliminarne gli effetti giuridici prodotti.
La Corte di Cassazione, con sentenza 6 ottobre 2011, n. 20445, ha avuto modo di chiarire, con riferimento ad una risoluzione per ‘mutuo consenso’ di un contratto di compravendita, che “la risoluzione convenzionale integra un contratto autonomo con il quale le stesse parti o i loro eredi ne estinguono uno precedente, liberandosi dal relativo vincolo e la sua peculiarità è di presupporre un contratto precedente fra le medesime parti e di produrre effetti estintivi delle posizioni giuridiche create da essi”.
Circolare 2/E Agenzia Entrate: modifiche alla tassazione applicabile agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari
Modifiche alla tassazione applicabile, ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, agli atti di trasferimento o di costituzione a titolo oneroso di diritti reali immobiliari – Articolo 10 del D.lgs.14 marzo 2011, n. 23
PREMESSA
L’articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, (di seguito decreto) come modificato dall’articolo 26, comma 1, del decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 novembre 2013, n. 128, e dall’articolo 1, comma 608, della legge 27 dicembre 2013, n. 147 (di seguito legge di stabilità 2014) introduce, a decorrere dal 1° gennaio 2014, rilevanti novità nel regime impositivo applicabile, ai fini delle imposte indirette, agli atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari.
Per effetto delle disposizioni recate dall’articolo 10, è stato riformulato l’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) al fine di prevedere due aliquote per la tassazione degli atti, nella misura rispettivamente del 9 e del 2 per cento.
Con l’articolo 1, comma 609, della legge di stabilità 2014 è stato, inoltre, nuovamente modificato l’articolo 1 della Tariffa, con l’introduzione di una nuova aliquota di imposta, del 12 per cento, prevista in presenza di determinate condizioni, per i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze.
In definitiva, pertanto, per gli atti aventi ad oggetto diritti immobiliari sono state previste dal legislatore tre sole aliquote d’imposta; l’imposta proporzionale risultante dall’applicazione di dette aliquote, ai sensi dell’articolo 10, comma 2, del decreto non può comunque essere inferiore a 1.000 euro.
Per effetto della riformulazione dell’articolo 1 della Tariffa, sono state abrogate le previsioni normative recate dalla medesima disposizione e dalle relative note, che prevedevano, fino al 31 dicembre 2013, diverse aliquote dell’imposta di registro ovvero, in taluni casi, la tassazione in misura fissa.
Il comma 3 dell’articolo 10 del decreto, come sostituito dall’articolo 26, comma 1, del citato decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, prevede, inoltre, in virtù del cosiddetto ‘principio di assorbimento’, l’esenzione dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali degli atti assoggettati all’imposta di registro di cui all’articolo 1 della Tariffa e degli atti e delle formalità ‘direttamente conseguenti’, posti in essere per curare gli adempimenti catastali e di pubblicità immobiliare, nonché l’assoggettamento di detti atti e formalità a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.
L’articolo 10, comma 4, come modificato dalla legge di stabilità 2014 prevede, inoltre, la soppressione di tutte le esenzioni e agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali, che riguardino gli atti assoggettati all’imposta in esame, ad eccezione delle agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina dall’articolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25.
Da ultimo, si segnala che l’articolo 26 del citato decreto-legge 12 settembre 2013, n. 104, ha stabilito che “l’importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200”.
Con la presente circolare, si forniscono di seguito i primi chiarimenti in merito all’applicazione delle nuove disposizioni.
Corso Professionale Assistente Notarile a Milano Bologna Roma Foggia Salerno Catania
Sedi di BOLOGNA ROMA SALERNO FOGGIA : 300 EURO DI SCONTO sulla quota di partecipazione
Prossime sessioni di Corso (a numero chiuso):
SALERNO: 10 – 28 Marzo 2014
FOGGIA: 17 Marzo – 4 Aprile 2014
ROMA: 24 Marzo – 11 Aprile 2014
BOLOGNA: 31 Marzo – 18 Aprile 2014
MILANO: 5 – 23 Maggio 2014
CATANIA: 20 Ottobre – 7 Novembre 2014
Approfondisci su: www.assistente-notarile.com
DL 69/2013: possibilità di trascrivere l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione
Dl 69/2013: usucapione, nuovi spiragli sulla trascrizione.
a cura del Notaio Angelo Busani
La possibilità di trascrivere l’accordo di mediazione che accerta l’usucapione (introdotta dal DL 69/2013, che ha inserito il nuovo numero 12-bis nell’articolo 2643 del codice civile) ha aperto scenari di notevole interesse professionale, precedentemente impraticabili, che sono stati oggetto di un approfondito studio (n. 718-2013/C datato 31 gennaio 2014) del Consiglio nazionale del notariato.
Questo nuovo n. 12-bis testualmente ammette la trascrizione degli «accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato».
Oltre a mettere la parola fine sul contrasto giurisprudenziale in tema di ammissibilità di un accordo conciliativo sull’usucapione e della sua trascrivibilità, la nuova norma sollecita infatti numerose importanti riflessioni.
Riassuntivamente:
a) se l’usucapione sia oggetto di una sentenza di accertamento, la sua trascrizione produce gli effetti previsti dall’art. 2651 codice civile e cioè ha il valore di “pubblicità notizia” e quindi non ha l’effetto tipico della pubblicità dichiarativa (di cui agli articoli 2644 e 2650 del codice civile, vale a dire quello di rendere l’atto trascritto opponibile ai terzi e, quindi, di risolvere l’eventuale conflitto tra una pluralità di aventi causa di diritti tra loro contrastanti, avendo come autore lo stesso dante causa);
b) se invece l’usucapione sia oggetto di un accordo di mediazione, la sua pubblicità, ai sensi del nuovo n. 12-bis dell’art. 2643 del codice civile, ha l’effetto dichiarativo di cui all’art. 2644 del codice civile, e cioè l’effetto di essere opponibile ai terzi qualora sussista una continua catena di trascrizioni risalendo all’indietro dall’attuale avente causa a ogni precedente dante causa.
Qualora questa continuità di trascrizioni invece non sussista (in quanto il soggetto che ha subito l’usucapione e che ha sottoscritto l’accordo di mediazione non risulti legittimato in base a un titolo debitamente trascritto nei registri immobiliari), la trascrizione dell’accordo di mediazione, effettuata ai sensi del n. 12-bis dell’articolo 2643 del codice civile, ha solamente un effetto “prenotativo”, vale a dire che sarà opponibile ai terzi una volta che la catena delle trascrizioni sia ricomposta e cioè sia trascritto anche l’acquisto del soggetto che ha ammesso, a suo svantaggio, il compimento dell’usucapione.
Sempre per effetto della introduzione del nuovo articolo 2643, n. 12-bis, del codice civile, si rende oggi pacifico:
a) stipulare un atto negoziale di mero accertamento dell’intervenuta usucapione, anche al di fuori di una procedura conciliativa, che potrà essere trascritto nei registri immobiliari con gli stessi effetti che si producono con la trascrizione dell’accordo di mediazione (e ciò ai sensi dell’articolo 2645 del codice civile, il cui contenuto si è “arricchito” nella stessa misura in cui si è arricchito l’elenco degli atti trascrivibili nei registri immobiliari, in ragione dell’introduzione del predetto n. 12-bis dell’art. 2643 cod. civ.);
b) riconoscere l’usucapione in un accordo transattivo soggetto a trascrizione ai sensi del n. 13 dell’art. 2643 del codice civile e i cui effetti sono perciò regolamentati dagli articoli 2644 e 2650 del codice civile, con l’effetto dell’opponibilità ai terzi.
APPROFONDISCI –> Studio n. 718-2013/C del Consiglio Nazionale del Notariato
LA TRASCRIZIONE DELL’ACCORDO CONCILIATIVO ACCERTATIVO DELL’USUCAPIONE
Approvato dall’Area Scientifica – Studi Civilistici il 24 ottobre 2013
Approvato dal CNN il 31 gennaio 2014
a cura del Notaio Marco Krogh
Cass. 3203/2014: illegittima la sanzione disciplinare se il notaio procede al ravvedimento operoso
(Corte di Cassazione Civile, sezione seconda, sentenza n. 3203 del 12 Febbraio 2014)
La categoria professionale dei notai ha un proprio codice deontologico: si tratta della c.d. legge notarile, la legge 16 Febbraio 1913 n. 89, la quale all’art. 144 prevede la trasformazione di sanzioni di vario genere (dall’avvertimento alla destituzione) nel caso in cui tale soggetto, dopo aver commesso un’infrazione, si adoperi al fine di eliminarne le conseguenze lesive.
Nel caso in oggetto al notaio interessato la Commissione regionale di disciplina (CO.RE.DI.) irrogava la sospensione dall’ufficio a causa di numerose registrazioni, trascrizioni ed iscrizioni tardive.
Confermata parzialmente tale statuizione anche innanzi alla Corte d’appello, il notaio proponeva ricorso in Cassazione lamentando violazione di legge per mancata applicazione delle attenuanti generiche di cui alla legge sopra citata.
Il ravvedimento operoso è riscontrabile ove il notaio, sebbene con trascrizione tardiva, si adoperi al fine di far cessare la situazione di inadempienza, ponendo in atto gli effetti di legge favorevoli alla parte assistita.
Tale comportamento, anche secondo un precedente della stessa Corte, è suscettibile di valutazione alla stregua di attenuante e sarebbe dovuta essere stata presa in considerazione dal giudice del merito.
Questa circostanza può essere applicata solo alle situazioni suscettibili di provocare un danno di natura non patrimoniale; secondo l’interpretazione della Suprema Corte sarebbe quindi sufficiente il solo “adoperarsi”, e non anche l’effettiva eliminazione delle conseguenze lesive.
Nei casi come in quello esaminato, la condotta omissiva posta inizialmente in essere può ben essere corretta attraverso tale pratica, dando modo al notaio di usufruire delle attenuanti di cui all’art. 144, “facendo cessare l’effetto permanente della lesione”.
La decisione impugnata è cassata con rinvio.
APPROFONDISCI –> Testo della sentenza
Notaio BLOG 