SCONTO PREVENDITA ESCLUSIVA: 10% per gli utenti di NOTAIO.ORG
+ IN OMAGGIO 3 MESI di abbonamento alla RIVISTA IPSOA LE SOCIETA’
Inserisci nel carrello il codice sconto 000748-156395
Archivi del mese: dicembre 2014
Cassazione 26369/2014: disciplina fiscale e responsabilità del Notaio
Cassazione civile , sez. III, sentenza 16.12.2014 n° 26369 di Francesco Machina Grifeo – IlSole24Ore (16/12/2014)
Si allarga il perimetro della responsabilità professionale del notaio. Egli, infatti, oltre ad essere il garante verso entrambe le parti della correttezza dell’atto pubblico redatto, è sempre di più un «consulente tecnico», con particolare riguardo al rispetto della disciplina fiscale di cui dunque può essere chiamato a rispondere. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza 26369/2014, accogliendo il ricorso di una Arciconfraternita religiosa condannata dall’amministrazione finanziaria a corrispondere 13.700 euro per l’erronea dichiarazione Invim in una compravendita.
Il caso – Il notaio si era difeso sostenendo che il perimetro del proprio mandato si estendeva alla sola redazione dell’atto, mentre la dichiarazione relativa alla base imponibile competeva alla parte venditrice, dunque egli correttamente si era limitato a trascrivere i dati fornitigli dalla controparte. Una posizione accolta dalla Corte di appello di Firenze che, ribaltando la decisione di primo grado, aveva escluso una responsabilità del professionista nell’accertamento fiscale.
L’Invim – La Suprema corte ricorda come la dichiarazione Invim è sì una dichiarazione di scienza della parte, per cui non è ipotizzabile che il notaio possa sostituirsi ad essa, tuttavia, siccome la norma impone al professionista di richiederla al cliente e poi trasmetterla, unitamente all’atto stipulato, all’autorità competente, «è indubbio» che essa entra a far parte della «complessa attività del notaio». Tale attività infatti si compone anche delle fasi «preparatoria» e «successiva» alla stesura dell’atto. In questo senso, vi è un obbligo di avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è «ragionevolmente probabile» che lo siano, come nel caso in questione dove i valori iniziali e finali coincidevano pur dopo un lungo periodi intercorso tra gli atti di trasferimento, in modo dunque del tutto disallineato rispetto alla continua crescita del mercato. Non solo, per i giudici di Piazza Cavour si registra «l’innalzamento della soglia di diligenza media esigibile, cui corrisponde l’estensione dell’area di responsabilità per sola colpa lieve e la riduzione dell’area di speciale difficoltà della prestazione, della quale il professionista risponde solo in caso di dolo o di colpa grave».
Regime fiscale favorevole – In generale, prosegue la sentenza, «la funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all’attività di consulenza, anche fiscale», con la conseguenza di ravvisare la violazione dell’obbligo di diligenza di cui all’articolo 1176, secondo comma del codice civile in assenza di una «adeguata ricerca legislativa, ed una successiva consulenza, al fine di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole». Sul notaio incombe dunque una «dovere di consiglio» sulle questioni tecniche. In questo senso in presenza di danni, «non ha alcun rilievo che l’incarico di redigere l’atto pubblico sia stato conferito, e remunerato, da una delle parti, sussistendo la responsabilità professionale nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato».
Il principio – In conclusione, la Suprema corte ha affermato che «il notaio incaricato di redigere l’atto pubblico di trasferimento immobiliare, il quale abbia compilato la dichiarazione a fini Invim, sottoscritta dal venditore, riportando quanto da questi dichiarato rispetto ai valori finali e iniziali, e abbia provveduto alla relativa registrazione senza avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è ragionevolmente probabile che quelle fornite dalla parte non lo siano, pone in essere un comportamento non conforme alla diligenza qualificata richiesta dalla particolare qualificazione tecnico/giuridica della prestazione professionale». Infatti, «tra i mezzi e i comportamenti rientranti nella prestazione professionale cui il notaio si è obbligato vi è quello di fornire consulenza tecnica alla parte, finalizzata non solo al raggiungimento dello scopo privatistico e pubblicistico tipico al quale l’atto rogando è preordinato, ma anche a conseguire gli effetti vantaggiosi eventualmente previsti dalla normativa fiscale e a rispettare gli obblighi imposti da tale normativa; con la conseguenza di rispondere dei danni originati da tale comportamento anche nella sola ipotesi di colpa lieve».
Notaio.org segnala il Corso online IPSOA Inglese per notai (20 crediti formativi) con sconto ulteriore del 10%
SCONTO 20%
+ SCONTO AGGIUNTIVO DEL 10% per gli utenti di NOTAIO.ORG!
Ricerca Nomisma: spesa per il notaio e ruolo del professionista in Italia, Francia, Spagna, Germania e Regno Unito
di Paola Dezza (IlSole24Ore del 03/12/2014)
La scelta o meno di comprare una abitazione o cambiare la casa dove si vive deve necessariamente fare i conti con i costi accessori della transazione, dalla mediazione per l’agenzia alla parcella del notaio, dalle imposte sulla compravendita alle tasse relative al mutuo laddove ci sono. E in un momento di crisi economica e immobiliare, quando lo sforzo per acquistare un’abitazione è più impegnativo, anche questi esborsi hanno un loro peso sulla cifra complessiva.
Una ricerca di Nomisma ha paragonato la spesa per il notaio e il ruolo del professionista in cinque Paesi europei (Italia, Francia, Spagna, Germania e Regno Unito), con un occhio al costo dell’attività notarile sia nei Paesi di “civil law” (dove esiste la figura del notaio, 86 Nazioni nel mondo) sia in quelli di “common law” (dove tale figura è sostituita da avvocati specializzati in real estate). «La nostra ricerca – dice Marco Marcatili, analista di Nomisma e coordinatore del report – mostra come nel prossimo futuro un notaio debba porsi sempre più come consulente per non essere vissuto solo come voce di costo».
Il Comitato regionale dei consigli notarili dell’Emilia-Romagna ha poi elaborato delle tabelle di confronto dei costi complessivi di una transazione immobiliare relativa a una abitazione da 250mila euro con mutuo ipotecario da 150mila euro (in Italia circa il 60% delle compravendite viene realizzato con un mutuo, dato Nomisma). Alle quali Casa24 ha aggiunto la spesa per l’agenzia immobiliare.
«I costi vanno dai 1.300-1.400 euro (più Iva del 21%) in Spagna ai 3.294 euro complessivi in Italia (di cui 1.200 euro più Iva per l’atto del mutuo) fino ai circa 4.300-4-400 euro in Francia e Regno Unito» spiega il notaio del distretto di Bologna Rita Merone. Sul costo complessivo pesano diverse imposte: in Italia 50 euro per ciascuna l’imposta ipotecaria e catastale e il 2% del valore dell’immobile come imposta di registro per la prima casa (9% per la seconda), oppure l’imposta di trasferimento in Francia (nel caso in esame 14.500 euro circa) o in Spagna (6-10% del valore dell’abitazione). Analizzando un atto di compravendita con mutuo si vede come Regno Unito e Stati Uniti (Paesi nei quali è in vigore il sistema di common law) spicchino sia per le transazioni senza mutuo sia per quelle effettuate con mutuo per i livelli più alti del compenso corretto.
In Germania – dove esiste una tariffa vincolante per tutta la Nazione – il notaio non esegue il pagamento dell’imposta relativa alla compravendita e non è responsabile della sua liquidazione e percezione. Non solo: la pubblicità immobiliare degli atti non viene eseguita direttamente dal notaio, ma attraverso un magistrato che opera in preture di zona e sovrintende ai registri tavolari. Il compenso aggiuntivo per gli adempimenti tavolari è percepito direttamente dagli uffici preposti. In Spagna registrazione dell’atto e pubblicità immobiliare vengono eseguiti dai Registradores, funzionari pubblici pagati dal cittadino. Nel Regno Unito solo in teoria si potrebbe acquistare un immobile senza rivolgersi ad un avvocato (solicitor), ma in realtà è praticamente impossibile ottenere un finanziamento bancario senza l’intervento dell’avvocato specializzato nel segmento del real estate. Gli avvocati devono essere due: uno per il venditore e uno per l’acquirente. «Esiste in Inghilterra il Land Registry, simile al nostro Catasto, i cui dati possono però non contemplare taluni diritti di terzi sugli immobili» dice Meroni.
Secondo la ricerca, emerge l’importanza dell’istituzione e della tenuta dei Registri o Archivi immobiliari, con dati sicuri e affidabili per la certezza dei trasferimenti immobiliari e anche per un risparmio economico nell’acquisto. Si segnala su tale argomento anche un importante Forum previsto in Vietnam per il 12 e 13 dicembre 2014.
Sulla transazione nel suo complesso pesano però altre voci di costo significative. Per esempio in Francia l’imposta di trasferimento per una casa da 250mila euro è di quasi 15mila euro e in Spagna è compresa tra il 6 e il 10% del valore dell’abitazione (nel nostro caso 15mila-25mila euro). In Italia l’imposta di registro è contenuta per le prime case (da quest’anno al 2%), mentre per le seconde abitazioni è del 9 per cento.
E i costi di mediazione? Non sempre sono a carico di chi acquista casa. In Italia i costi di agenzia vanno dall’1 al 3%, ma sempre più si stabilizzano nella parte bassa della forchetta (in tempi di crisi si contratta quasi sempre) e sono a carico sia del venditore sia dell’acquirente. In Inghilterra vanno dallo 0,5% fino al 4% del valore dell’immobile e sono a carico del venditore. Normalmente la percentuale va dal 2% al 4%.
In Francia la provvigione massima è del 6% ed è pagata in genere dal venditore. In Germania la commissione d’agenzia per cifre superiori a 55mila euro oscilla tra il 3% e il 6%, in Spagna dal 2,5% al 3% e anche qui è a carico del venditore.
Notaio.org presenta in anteprima il Codice delle Successioni e Donazioni in sconto prevendita fino al 12/12/2014
SCONTO PREVENDITA
(scade il 12/12/2014)
15% + SCONTO AGGIUNTIVO DEL 10% per gli utenti di NOTAIO.ORG!
Concorso notarile bando D.D. 26 settembre 2014 (300 posti): comunicazione delle date delle prove scritte
Notai – Prove scritte concorso 26 settembre 2014
5 dicembre 2014
Le prove scritte di cui all’art. 5 del bando di concorso, per esame, a trecento posti di notaio, indetto con D.D. 26 settembre 2014, si svolgeranno nei giorni 13- 14- 15- 16-17 aprile 2015, in Roma presso l’ERGIFE PALACE HOTEL Via Aurelia n. 619.
I candidati dovranno presentarsi entro e non oltre le ore 8.30.
I concorrenti ai quali non sia stata comunicata l’esclusione dal concorso, saranno tenuti a presentarsi per l’identificazione, il ritiro della tessera di ammissione e per la consegna dei testi di consultazione, conformemente a quanto previsto dall’art. 7 del bando di concorso, in Roma presso l’ERGIFE PALACE HOTEL- Via Aurelia n. 619- dalle ore 8.00 alle ore 13.30, esibendo uno dei documenti di cui all’art. 7 comma 11 del bando, secondo il seguente ordine:
- il giorno 13 aprile 2015, i candidati i cui cognomi iniziano con le lettere dalla “A” alla “K”;
- il giorno 14 aprile 2015, i candidati i cui cognomi iniziano con le lettere dalla “L” alla “Z”.
Non saranno, in ogni caso, accettati testi presentati nei giorni delle prove scritte.
Nella Gazzetta Ufficiale – IV serie speciale – del 20 marzo 2015 si darà eventuale comunicazione di modificazioni del luogo, delle date di svolgimento delle prove scritte e delle modalità di convocazione dei concorrenti.
Il presente avviso ha valore di notifica a tutti gli effetti.
APPROFONDISCI:
– Leggi la Comunicazione sul Sito del Ministero di Giustizia
Notaio BLOG 