Notaio BLOG

Il Blog del Portale Notarile Notaio.org


Lascia un commento

Il Rent to Buy, questo sconosciuto. Il Vademecum del Notariato

rent-to-buyLe 10 cose da sapere sul rent to buy

Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato pubblica:

– un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge;

– uno dei possibili schemi contrattuali.

 1) Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2) Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3) Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4) Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5) Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6) Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7) Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8) Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9) Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?          

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.

E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10) Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

APPROFONDISCI –> Rent to buy – Ipotesi di schema contrattuale


Lascia un commento

Le proposte del Notariato in Commissione Finanze del Senato

senato

Si è svolta il 25 giugno 2013 u.s. in VI Commissione Finanze del Senato l’audizione del Consiglio Nazionale del Notariato nell’ambito dell’indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili.

In Italia a fronte di un sostenuto debito pubblico esiste un consolidato risparmio privato rappresentato quasi totalmente dal patrimonio immobiliare che in questo periodo sta funzionando quale vero ammortizzatore sociale.

Il patrimonio residenziale italiano ammonta a 6.355 miliardi di euro con una media di 4.2 volte il PIL nazionale.

Pertanto gli interventi di natura fiscale devono muovere dalla considerazione di questo patrimonio non solo come base imponibile per specifici tributi, ma anche e soprattutto, come una porzione della ricchezza e del reddito nazionale e come possibile motore della crescita economica.

Nell’ultimo rapporto Doing Business, la Banca Mondiale ha evidenziato l’efficienza delle regole che governano il sistema immobiliare italiano sottolineando l’importanza del procedimento di registrazione immobiliare quale garanzia per promuovere gli investimenti, la produttività e la crescita.

Tutti elementi che hanno contribuito a far collocare l’Italia al 35° posto della classifica dei 185 Paesi misurati annualmente dalla World Bank, davanti alla Gran Bretagna al 73° posto e Germania all’81° posto.

Il Notariato, dopo aver richiamato il contributo all’emersione dei reali prezzi delle abitazioni dato dal sistema del “prezzo-valore” (tassazione in base al valore catastale purché sia dichiarato il prezzo effettivo), ha sottolineato come la ricerca di un equilibrio tra l’imposizione sul patrimonio e quella sui trasferimenti sia necessaria in funzione della sostenibilità per il cittadino del sistema complessivo di imposizione sugli immobili; emblematica in tal senso è la vicenda dell’IMU.

Le proposte illustrate dal Consiglio Nazionale del Notariato sono articolate in un primo gruppo di interventi volti a rafforzare il sistema di pubblicità immobiliare e rendere più sicuro il sistema di circolazione dei diritti immobiliari tutelati dalla Costituzione agli art. 42 e 47, nonché una serie di misure di natura fiscale volte a rilanciare le contrattazioni del settore.

Per quanto riguarda la riforma della tassazione degli immobili il Notariato ha proposto una vasta gamma di interventi:

a) oltre ad una riduzione delle aliquote delle imposte sui trasferimenti e ad un eventuale ampliamento della base imponibile, una razionalizzazione del sistema delle agevolazioni (la cui soppressione a far data dal 1° gennaio 2014 sarebbe da rivedere), in funzione degli obiettivi di politica economica che il Governo si propone di raggiungere;

b) la possibilità di pagare un’imposta sostitutiva delle plusvalenze immobiliari anche per fattispecie diverse dalle cessioni infraquinquennali di terreni agricoli e immobili abitativi, graduando poi l’aliquota in relazione all’utilità sociale degli interventi: minima per le aree comprendenti fabbricati da demolire per operazioni di riqualificazione urbana; maggiore per le aree lottizzate o per quelle da lottizzare entro un certo termine; massima per le aree non lottizzate;

c) l’estensione già da subito, e dunque a prescindere dall’aggiornamento delle rendite, del sistema di tassazione c.d. “prezzo valore” agli immobili non abitativi o la previsione di un sistema più valido di OMI sul versante della determinazione dei valori. Il riconoscimento di un credito di imposta – calcolato sulla base della differenza tra il corrispettivo pattuito per le cessioni di immobili abitativi soggette ad IVA ed il valore catastale degli stessi – a favore degli acquirenti di immobili soggetti ad IVA con la finalità di far emergere il corrispettivo reale in atto, oltre che di incentivare la produzione e più precisamente la costruzione e la compravendita di nuovi fabbricati;

d) la razionalizzazione dell’imposizione sulle sistemazioni familiari, soprattutto con riferimento a quelle ‘intrafamiliari’ realizzate tra parenti in linea collaterale e quindi non assistite da franchigie di particolare spessore;

e) la riapertura dei termini per l’assegnazione agevolata di beni ai soci da parte delle società di comodo e la loro trasformazione agevolata in società semplice;

f) la previsione di trattamenti di favore (ad esempio sotto forma di crediti di imposta o utilizzando un regime impositivo analogo a quello previsto per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati) per incentivare chi si impegni ad effettuare interventi di adeguamento delle strutture edilizie esistenti alla normativa antisismica ed all’implementazione dell’efficienza energetica e dell’adeguamento termico, con effetti anche propulsivi nei confronti dell’attività delle imprese operanti nei relativi settori.

La generalizzata applicazione delle procedure telematiche per tutti gli adempimenti relativi agli atti immobiliari (attraverso il sistema dell’Adempimento Unico) potrebbe costituire uno strumento privilegiato mediante il quale implementate rapidamente l’Anagrafe Tributaria e l’Anagrafe immobiliare integrata agevolando così, a costo zero per l’Amministrazione Finanziaria, la gestione dei flussi di informazioni sui contribuenti.

Il Notariato, inoltre, nell’esercizio della funzione pubblica improntata alla tutela dell’interesse generale, ritiene di poter svolgere un ruolo funzionale alla verifica da parte degli uffici finanziari che il venditore dell’immobile abbia assolto l’IMU nel contesto dell’atto di trasferimento della proprietà immobiliare.

Nella stessa prospettiva si potrebbe prevedere la possibilità per i notai di versare sempre con l’Adempimento Unico le imposte autoliquidate nelle successioni, eventualmente anche prevedendo l’istituzione di un “certificato di eredità” che garantirebbe assoluta certezza alle vicende ereditarie.

Nell’ottica di individuare strumenti negoziali che consentano di stimolare le contrattazioni il Notariato ha altresì formulato le seguenti proposte:

g) l’impiego di forme contrattuali come l’affitto con riscatto, noto anche in termini di rent to buy, ai quali applicare un credito d’imposta, quale meccanismo di recupero dei tributi già assolti sui contratti di locazione, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita;

h) la riduzione del carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite;

i) la riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti e temporaneamente locati per consentire alla imprese costruttrici di far fronte alle spese di gestione;

j) la riduzione dell’aliquota del 15% dell’imposta di registro prevista per le cessioni di terreni agricoli, se permane l’uso agricolo;

k) l’esenzione dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali;

l) una soluzione normativa al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare nei casi in cui la disciplina dettata per il contratto definitivo porti all’applicazione di un’imposta inferiore rispetto a quella scontata per le caparre confirmatorie e gli acconti prezzo del preliminare (con la conseguente impossibilità di detrarre integralmente quest’ultima in sede di tassazione del definitivo).

APPROFONDISCI –> Indagine conoscitiva sulla tassazione degli immobili