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Tizio e Caia, di stato civile libero, già conviventi di fatto, a seguito della cessazione della convivenza, si recano nello studio del notaio Romolo Romani di Roma in via Arenula n. 1 ed espongono che:

1) con atto a rogito del notaio Ambrogio Milanesi di Milano in data 5 gennaio 2025, è stato stipulato un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento e di un garage, facenti parte di un fabbricato in Roma, via Fabio Massimo n. 1, allora in corso di integrale ristrutturazione, tra la società Alfa S.r.l. e Caia, in quanto Tizio, reale interessato all’operazione, non intendeva apparire come parte del contratto;

2) il contratto preliminare prevedeva la facoltà di nominare un terzo quale definitivo acquirente degli immobili, con obbligo di stipula del contratto definitivo entro il 18 giugno 2026;

3) il prezzo era stato convenuto in euro 1.000.000,00, di cui euro 100.000,00 corrisposti a titolo di caparra confirmatoria e ulteriori euro 200.000,00 a titolo di acconto, con denaro interamente fornito da Tizio.

A seguito della cessazione del rapporto di convivenza, dovendo regolamentare i rapporti patrimoniali e procedere inderogabilmente entro la giornata di oggi, termine essenziale, alla stipula del definitivo di compravendita, le parti espongono al notaio che:

1) gli immobili, ove possibile, dovranno essere acquistati da Tizio per il diritto di usufrutto vitalizio e da Tizietto, figlio diciassettenne nato da un precedente matrimonio, per il diritto di nuda proprietà, con precisazione che, a causa dell’urgenza nella stipula, il minore Tizietto è sprovvisto di autorizzazione all’acquisto;

2) gli immobili sono gravati da un’ipoteca volontaria, già frazionata, originariamente iscritta a garanzia di un contratto di mutuo del costruttore; il debito residuo relativo alla quota frazionata è pari a euro 400.000,00 e deve essere oggetto di accollo al momento della stipula del contratto definitivo da parte del solo Tizio, il quale assume inoltre il pagamento integrale delle spese dell’atto;

3) la società Alfa S.r.l. intende allegare al contratto definitivo un regolamento di condominio predisposto unilateralmente dalla stessa società Alfa, all’interno del quale, ove possibile, intende inserire una clausola che la esoneri dal pagamento degli oneri condominiali fino alla vendita dell’ultimo appartamento del condominio;

4) Tizio intende corrispondere la somma di euro 100.000,00 solo a seguito della sostituzione, a spese della società venditrice, della pavimentazione e degli infissi interni all’appartamento, purché ciò avvenga entro il 15 ottobre 2026; la società Alfa intende essere garantita in merito al conseguimento di tale somma;

5) le parti intendono altresì prevedere che, in caso di mancata esecuzione dei suddetti lavori entro il termine indicato, il prezzo dovrà essere ridotto di euro 100.000,00, rinunciando sin d’ora la parte acquirente a ogni ulteriore diritto, azione, ragione e pretesa al riguardo;

6) a seguito di un accertamento eseguito da un tecnico di fiducia di Tizio, sono state rilevate nell’appartamento delle lievi difformità; le parti dichiarano che intendono ugualmente addivenire alla stipula del contratto definitivo e che, a tal fine, è stata depositata in catasto una nuova planimetria conforme allo stato di fatto dell’immobile;

7) alla società Alfa l’intero fabbricato, di cui l’appartamento e il garage sopra citati sono parte, era pervenuto con atto del 10 febbraio 2024 per acquisto fattone da Mevia, alla quale era precedentemente pervenuto per acquisto fattone in regime di comunione legale dei beni con Mevio; nell’atto di acquisto della società Alfa era intervenuta la sola Mevia, senza il consenso del coniuge;

8) l’amministratore della società Alfa è in Cina e ha lasciato una procura speciale in favore di Calpurnio, ricevuta da un notaio cinese di Pechino.

Romolo Romani, assunte le vesti del notaio rogante, rediga l’atto richiesto con l’intervento di tutti i soggetti ritenuti necessari; motivi le soluzioni adottate e illustri gli istituti relativi alla traccia.