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Certificazione energetica: non è a carico del notaio l’obbligo di verifica dei requisiti del tecnico

apeCertificazione energetica e attestato di prestazione energetica, come comportarsi.

Il Consiglio nazionale del Notariato ha appena approvato l’aggiornamento 2014 della sua GUIDA SULLA CERTIFICAZIONE. E stavolta ha spostato la lente sul ruolo delle Regioni. A loro, infatti, spettava il compito di dotarsi di un apposito albo o registro dei soggetti accreditati, ma non tutte lo hanno fatto. E questo modifica la condotta che i proprietari di immobili dovranno tenere.

Il testo ricorda, anzitutto, che dopo appena sei mesi e venti giorni dalla sua entrata in vigore, il Dl n. 63/2013 è stato modificato in maniera pesante dal decreto Destinazione Italia (Dl n. 145/2013) e dalla sua legge di conversione (n. 9/2014). Per effetto di questo pacchetto di interventi, è stato innanzitutto escluso l’obbligo «di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito»; è stato precisato che gli obblighi relativi all’Ape riguardano «i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione»; è stata eliminata la nullità «quale sanzione per il caso di violazione dell’obbligo di allegazione»; è stata prevista una «sanzione pecuniaria per la violazione dell’obbligo di allegazione nonché in caso di mancata documentazione in atto, con l’inserimento dell’apposita clausola, dell’adempimento degli obblighi di informativa e di consegna»; è stato stabilito che «il pagamento della sanzione amministrativa non esenta comunque dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’attestato di prestazione energetica entro 45 giorni».

Quanto alle Regioni, la guida osserva che il quadro regolatorio è ancora parecchio frastagliato: non tutte si sono dotate di apposto albo dei soggetti certificatori accreditati. Per questo non può essere fissato a carico del notaio un obbligo di verifica dei requisiti del tecnico, perché nella maggior parte dei casi sarebbe di difficile attuazione, non avendo sempre a disposizione degli elenchi. Spetta, pertanto, «al proprietario del bene (alienante e/o locatore) verificare che il tecnico, al quale intende affidare l’incarico, sia in possesso dei requisiti prescritti dalla vigente normativa per la redazione dell’attestato di prestazione energetica».

E, sempre sul fronte delle Regioni, arriva un’altra precisazione. Un eventuale errore materiale nella trascrizione di uno dei dati identificativi dell’immobile (dato catastale, generalità del proprietario, indirizzo dell’immobile) «non inficia la validità dell’attestato energetico, qualora, sulla base degli altri dati, sia, comunque possibile riferire, con sufficiente certezza, l’attestato stesso all’immobile negoziato». Questo principio è valido sempre, «salvo quanto previsto in eventuali disposizioni delle leggi regionali che facciano dipendere la validità dell’attestato dall’esatta esposizione dell’identificativo catastale».

APPROFONDISCI –> Aggiornamento Studio del Notariato n. 657-2013/C

 


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Decreto “Destinazione Italia”: Notariato e certificazione energetica

ape

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha svolto alcune brevi prime riflessioni sulle modifiche apportate ai commi 3 e 3-bis dell’art. 6 del D.lgs. n. 192 /2005 dal D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (c.d. “Decreto destinazione Italia”), che interviene nuovamente sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull’obbligo di dotazione e sull’obbligo di allegazione dell’attestato di prestazione energetica  (APE)

APPROFONDISCI –> Scarica l’approfondimento


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Il libretto di impianto non va allegato all’atto ma all’APE

ape

I libretti di impianto non devono essere materialmente allegati all’APE, l’Attestato di prestazione energetica da allegare, a pena di nullità, ai contratti di compravendita, locazione e donazione.

Questo il parere del Consiglio nazionale del Notariato, contenuto in una nota interna in materia di allegazione dell’attestato di prestazione energetica dopo la legge di conversione del DL 63/13.

Il comma 5, articolo 6 del D.lgs. 192/2005, come modificato dal decreto legge 4 giugno 2013 n. 63, convertito nella legge 3 agosto 2013 n. 90, dispone che: “5. L’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento previste dai regolamenti di cui al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 74 e al decreto del Presidente della Repubblica 16 aprile 2013 n. 75. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica. A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b) sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.”.

I LIBRETTI DI IMPIANTO NON DEVONO FORMARE UN UNICO DOCUMENTO CON L’APE.

Secondo l’interpretazione del Notariato, il termine “allegati” è usato dal legislatore in senso “atecnico”, vale a dire non nel senso che i libretti di impianto devono essere uniti all’attestato materialmente in modo da formare un unico documento. Il termine “allegati” deve invece essere inteso nel senso che, nel tempo, l’attestato deve essere accompagnato dai documenti tecnici di corredo necessari affinché possa essere verificata una delle condizioni cui è subordinata la validità dell’attestato di prestazione energetica; tale necessità si ritiene che sorga comunque solo a decorrere dal 31 dicembre dell’anno successivo al rilascio dell’attestato.

Tra l’altro, è opportuno osservare che negli allegati tecnici al D.lgs. 192/2005 i libretti degli impianti sono riportati unicamente fra la “documentazione tecnica di corredo”.

SOLO L’APE È DA ALLEGARE.

Il Consiglio nazionale del Notariato ritiene che il documento da allegare è solo l’attestato di prestazione energetica; l’originale da consegnare all’acquirente deve essere accompagnato da copia dei libretti di impianto. Occorre infatti “distinguere tra l’esemplare dell’attestato di prestazione energetica destinato alla consegna e l’esemplare dell’attestato di prestazione energetica destinato ad essere allegato all’atto traslativo e/o di nuova locazione, dovendosi ritenere l’obbligo di consegna del tutto autonomo e distinto dall’obbligo di allegazione”.

L’obbligo di consegna – osserva il Notariato – deve essere adempiuto alla chiusura della trattative, chiusura che, di norma, precede il momento in cui viene sottoscritto l’atto traslativo e/o di locazione e nel quale sorge l’obbligo di allegazione. I libretti di impianto (in originale o in copia) si ritiene che debbano essere “uniti” solo all’esemplare dell’attestato destinato alla consegna, in quanto l’acquirente e/o il conduttore debbono essere messi nelle condizioni di verificare la validità dell’attestato esibito prima della stipula del contratto definitivo (si rammenta che detto attestato, ai sensi dell’art. 6, comma 2 D.lgs. n. 192/2005 come modificato dal Decreto del Fare convertito, deve essere messo a disposizione dell’acquirente e/o del conduttore sin dall’avvio delle trattative). All’atto sarà invece allegato un “secondo” esemplare di attestato (quello, per l’appunto, destinato all’allegazione)”.

In conclusione, secondo il parere dei notai l’ultima parte del comma 5, ove dispone che “A tali fini, i libretti di impianto previsti dai decreti di cui all’articolo 4, comma 1, lettera b) sono allegati, in originale o in copia, all’attestato di prestazione energetica.”, non significa che l’APE da allegare, a pena di nullità, ai contratti di compravendita, locazione e donazione (ai sensi del nuovo comma 3 bis dell’art. 6 del D.lgs. 192/2005) debba avere materialmente allegati i libretti di impianto.

 


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Legge n.90/2013: l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) deve essere allegato a pena di nullità

ape

Entra in vigore il 4 agosto 2013 la legge 3 agosto 2013, n. 90, di conversione del D.L. n. 63/2013.

E’ stata introdotta -rispetto al testo originario del D.L. 63/2013- una nuova disposizione (il comma 3-bis dell’art. 6 del D.lgs. n. 192/2005) rilevante per l’attività notarile: “L’attestato di prestazione energetica deve essere allegato al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o ai nuovi contratti di locazione, pena la nullità degli stessi contratti.”

Il testo della legge mantiene salvi (l’art. 6, c. 10, D.lgs. 192/2005, come modificato dal D.L. 63) gli attestati di certificazione energetica rilasciati in data anteriore al 6 giugno 2013 (data di entrata in vigore del d.l. 63/2013), in conformità alla direttiva 2002/91/CE, ed in corso di validità (l’attestato di certificazione energetica aveva validità temporale massima di 10 anni dal suo rilascio, salva la necessità di suo aggiornamento ad ogni intervento di ristrutturazione che avesse modificato la prestazione energetica); pertanto, anche dopo l’entrata in vigore della nuova normativa, il venditore potrà avvalersi dell’eventuale attestato di certificazione energetica rilasciato in data anteriore al 6 giugno 2013, in corso di validità.

Qualsiasi trasferimento, oneroso o gratuito, sarà assoggettato pertanto agli obblighi in materia di certificazione energetica, con esclusione dei soli negozi immobiliari non comportanti trasferimento (es. fondo patrimoniale senza trasferimento, c.d. trust autodichiarato, vincolo di destinazione).

Approfondisci –> Gazzetta Ufficiale

Approfondisci –> CHIARIMENTI: Circolare del Ministero dello Sviluppo Economico