TRASFERIMENTI IMMOBILIARI – Cosa cambia dal 1° Gennaio 2014
a cura del Geometra Alberto Bonino
PREMESSA
Il D.L. n.104 del 12.9.2013 pubblicato in G.U. n.214 del 12 settembre 2013 noto come “Decreto Istruzione” contiene al suo interno alcune norme fiscali che decorreranno dal prossimo 1^ gennaio 2014 sommandosi ai provvedimenti già previsti dal precedente D.Lgs 14.03.2011 n. 23 più noto come “decreto IMU”.
Tali provvedimenti riguardano in modo particolare l’applicazione dell’Imposta di Registro sui trasferimenti immobiliari.
La società Alfa spa, con sede in Roma, partecipata in maniera paritaria da Tizio e Caio e amministrata dalla società Gamma srl con socio unico, ha un capitale sociale di euro 1.000.000,00, diviso in 1.000.000,00 di azioni, ed esercita la sua attività attraverso due rami di azienda: uno avente ad oggetto la ristorazione e un altro svolgente l’attività alberghiera.
La società Alfa spa intende scindersi parzialmente nella preesistente società Beta spa, con sede in Roma, la quale ha un patrimonio netto costituito dal capitale pari a Euro 200.000,00 diviso in 200.000,00 azioni e appartenenti in misura paritaria ai medesimi Tizio e Caio, da riserva legale pari a Euro 50.000,00 ed ha riserve facoltative costituitesi nel tempo mediante l’accantonamento degli utili annuali pari a euro 500.000,00.
La società Alfa spa intende assegnare alla società Beta il solo ramo di azienda svolgente l’attività di ristorazione, attività questa peraltro compresa nell’oggetto sociale della beneficiaria, avente un valore netto contabile negativo di euro 400.000,00, ma un valore effettivo superiore a euro 400.000,00, come attestato da apposita perizia di stima, mentre intende conservare il ramo di azienda alberghiero, avente un valore netto contabile di euro 2.000.000,00, posticipando gli effetti reali della scissione dopo il decorso di due mesi dall’iscrizione dell’atto di scissione nel registro delle imprese.
Nel compendio del ramo di azienda da assegnare è compreso un immobile attualmente ricadente nella categoria catastale D nel quale sono stati commessi abusi edilizi cosiddetti minori che ne comportano la mancata conformità catastale.
Il candidato assunte le vesti del notaio Romolo Romani con studio in Roma alla Via Aurelia 619 rediga il verbale assembleare dell’Alfa spa adeguandolo ove necessario alle inderogabili disposizioni di legge e nel presupposto che nella predisposizione dei documenti necessari i soggetti interessati si siano tutti attenuti ai suoi suggerimenti.
Infine, premessi cenni essenziali sulla scissione semplificata, motivi le scelte adottate e tratti delle stesse in parte teorica.
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MORTIS CAUSA
21/11/2013
Tizio, notissimo imprenditore, gravemente malato, titolare di un ingente patrimonio, si rivolge al notaio chiedendogli di ricevere le sue volontà.
Dichiara al notaio di essere coniugato con Caia dalla quale ha avuto due figli: Primo, appena coniugato con Mevia; Secondo, in procinto di sposarsi con Seconda, cara a Tizio.
Dichiara altresì che dal rapporto con la propria domestica Sempronia è nato Terzo.
Riferisce al notaio che il figlio Terzo ha tentato di uccidere Caia e che è attualmente in corso il relativo processo penale.
Dopo tale vicenda il figlio Terzo è stato vittima di un grave infortunio sul lavoro che ha dato luogo alla sua attuale disabilità.
Tizio intende:
a) non lasciare alcunchè alla moglie;
b) nominare eredi i figli Primo e Secondo;
c) sostituire a Primo — in caso gli premuoia senza figli — la domestica Sempronia;
d) lasciare a Primo — purché lo assista per tutta la vita — la somma di euro 1.000.000,00, attualmente depositata presso la Banca Gamma S.p.A. ovvero qualora fosse di maggiore entità l’importo pari al 40% del reddito ricavato — nell’anno successivo alla sua morte — dal palazzo nobiliare di Via dei Due Macelli in Roma;
e) attribuire a Terzo il diritto a pretendere dagli eredi la liquidazione della quota a lui spettante a titolo di legittima;
f) in ogni caso, destinare l’immobile sito in Roma, via Nomentana n. 1, caratterizzato da forte redditività, al mantenimento del figlio Terzo, per tutta la durata della sua vita, designando quale gestore con pieni poteri — compreso quello di alienare il bene stesso ove ritenuto conveniente o necessario — con il reinvestimento in altri beni immobili da assoggettarsi al medesimo vincolo — il fidato commercialista Filano, prevedendo che alla cessazione di tale vincolo: l’immobile, i beni acquistati ovvero quanto ricavato dall’eventuale alienazione, sia trasferito agli eredi del figlio Terzo;
g) attribuire alla domestica Sempronia l’usufrutto dell’appartamento in Roma, Viale dei Parioli n. 3, riconoscendo alla stessa la facoltà di vendere in caso di bisogno, rimettendo ogni determinazione circa il bisogno all’amica avvocato Calpurnia. Precisa che — allo stato — sono in corso trattative per la permuta di questo immobile con altro con ingresso sullo stesso pianerottolo, avente una migliore esposizione;
h) attribuire in piena proprietà la propria azienda commerciale, gestita sotto forma di impresa individuale — della quale Tizio, essendosi allontanato dalla gestione a causa della malattia, non conosce l’esposizione debitoria ma teme che essa sia elevata — a Remo, institore della stessa, disponendo altresì che i debiti aziendali restino esclusivamente a carico di Remo;
i) lasciare la somma di euro 300.000,00, a titolo di risarcimento dei danni causati al vecchio amico Giulio, per il sinistro stradale da lui cagionato anni addietro e per il quale fatto egli è stato assolto con sentenza passata in giudicato.
Il candidato, assunte le vesti del notaio Romolo Romani con studio in Via Arenula n. 1, formalizzi la volontà del testatore, motivi le soluzioni adottate e tratti in parte teorica degli istituti giuridici di maggior rilievo relativi al caso proposto.
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INTER VIVOS
22/11/2013
In data 1° febbraio 2013 è deceduto Tizio di stato civile libero, senza prole nè ascendenti, lasciando a sè superstiti soltanto Caio, Mevio e Sempronio, quest’ultimo interdetto, fratelli della madre premorta, i primi due uterini ed il terzo germano con la precisazione che di Sempronio sono, rispettivamente, tutore e protutore Caio e Mevio. Il defunto ha altresì lasciato i cugini Primo e Secondo, figli di uno zio paterno a lui premorto.
Il de cuius ha disposto di una quarta parte indivisa delle sue sostanze con testamento olografo pubblicato dal notaio Romolo Romani in data 2 settembre 2013 a favore di Settimio, unico figlio della premorta Zia Ottavia, e disponendo che per gli ulteriori ¾ indivisi si sarebbe operata la successione legittima.
Tizio era titolare di quanto segue:
a) un fabbricato in Roma alla Via Casilina n. 1, del valore di euro 500.000,00;
b) un suolo edificatorio in Latina facente parte di un piano di lottizzazione recentemente convenzionato del valore di euro 300.000,00;
c) crediti ceduti pro soluto al defunto con atto unilaterale per un valore di euro 300.000,00;
d) quota di partecipazione sociale nella società Gamma di Filano S.n.c. pari al 50%, i cui patti sociali prevedono la continuazione della società con gli eredi del socio defunto per un valore di euro 150.000,00;
e) diritti consistenti anche in brevetti del valore di euro 150.000,00 derivanti dalla qualità di socio di Tizio nella Alfa S.r.l., società con unico socio cancellata dal registro delle imprese da oltre un anno.
I beni di cui alle lettere d) ed e) sono da considerarsi ai fini divisionali un unico cespite.
Gli eredi legittimi muniti delle necessarie autorizzazioni giudiziali espongono al notaio Romolo Romani con studio in Roma alla Via Aurelia 619 la loro volontà di procedere alla divisione dei suddetti cespiti. Intendono attribuire il fabbricato in Roma all’interdetto e procedere al sorteggio per gli altri cespiti definendo con conguagli contestuali la posizione nei confronti di Sempronio e prevedendo nei confronti degli altri coeredi conguagli da corrispondersi entro due anni, di eguale importo e con sistema di ammortamento alla francese.
Vorrebbero inoltre prevedere:
1) un patto di prelazione in caso di vendita dei beni oggetto di divisione;
2) l’obbligo dell’assegnatario dei diritti sui brevetti, una volta conosciuto dalla completa definizione della divisione anche con Settimio (entro due anni e con pagamento dei conguagli), di procedere alla vendita dei suddetti diritti entro sei mesi in favore della società Beta S.p.a. che si è obbligata ad acquistarli in forza di una opzione con la Alfa S.r.l. società con unico socio di cui al patto di opzione medesimo.
Il candidato motivi la soluzione e parli in parte teorica degli istituti interessati.
Vademecum sulla tutela patrimoniale del convivente more uxorio in sede di esplicazione dell’autonomia negoziale
L’iniziativa del Consiglio Nazionale del Notariato, volta a fornire agli esercenti la professione notarile un vademecum in tema di esplicazione dell’autonomia negoziale con riferimento alla tutela delle prerogative di natura patrimoniale scaturenti dalla convivenza more uxorio, merita di essere sottolineata e condivisa per una molteplicità di ragioni.
Si tratta della prima iniziativa con un taglio di questo genere, avente cioè una finalità spiccatamente operativa, proveniente da una categoria professionale capace di coniugare rigore e approfondimento scientifico – in una dimensione che, per quel che concerne il lavoro in oggetto, si coglie anche nelle note di commento – con gli specifici interessi e bisogni la cui emersione è decretata dalle applicazioni pratiche quotidiane.
L’obiettivo perseguito è quello di offrire un ausilio al professionista chiamato a cimentarsi con le problematiche legate alla convivenza more uxorio, senza però trascurare – anzi, tutto all’opposto, esaltandolo – il fondamentale apporto intellettuale di cui il singolo Notaio deve darsi carico nel fornire, in sede di stesura del contratto di convivenza, adeguate risposte alle esigenze e agli interessi prospettati dai clienti.
Tribunale di Milano – Sezione I civile – Sentenza 15 luglio 2013 n. 10023
Si configura una responsabilità professionale del notaio, fonte di pregiudizio risarcibile in favore del cliente, nell’ipotesi di errore nella redazione della denuncia di successione e di formalizzazione di atti di rinuncia all’eredità, determinante l’acquisto di quote degli immobili caduti in successione da parte dello Stato.
L’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del notaio che abbia in tal modo violato i propri obblighi professionali è accolta, secondo le regole generali che disciplinano la materia risarcitoria, nei limiti della verificazione del danno, occorrendo a tale scopo valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire, con ragionevole certezza, una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il professionista avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione.
Questo è l’orientamento della prima sezione civile del Tribunale di Milano con la sentenza 10023/13, in riferimento alla condanna al risarcimento dei danni subiti dal cliente di un notaio in seguito all’inadempimento dell’incarico professionale, avente ad oggetto la predisposizione delle misure idonee a far ottenere l’intera quota di proprietà di un immobile.
Nel caso di specie, l’errore del notaio nella redazione della denuncia di successione aveva determinato l’acquisto in via automatica in capo allo Stato di una quota dell’immobile, impedendo alla cliente di acquisirne l’intera proprietà.
I giudici di Milano, nell’affermare la risarcibilità solo dei danni di diretta e immediata conseguenza del comportamento del professionista, in merito al profilo dell’inadempimento ritengono che: ” il notaio è tenuto all’espletamento dell’incarico ad esso affidato dalle parti con la diligenza media di un professionista sufficientemente preparato ed avveduto, secondo il disposto di cui all’art. 1176, comma secondo, c.c.. La diligenza esigibile dal professionista non può, dunque, identificarsi con quella dell’uomo medio, ma con quella exacta diligentia esigibile dall’homo eiusdem generis et condicionis, cioè dall’astratta figura di agente modello, esperto ed accorto, che ipoteticamente svolga quello stesso tipo di attività posta in essere nel caso concreto.”
Presentazione del Cruscotto Bibliografico 2013 – Bibliografia per il concorso notarile – Bibliografie dei Commissari Concorsuali (Bando D.D.G. 22/03/2013) – Indice ragionato, per argomenti, degli articoli pubblicati sulle riviste giuridiche. Realizzato dal Portale Notarile Notaio.org (http://www.notaio.org/cruscotto_bibliografico_notaio.org.htm). Nona Edizione dall’anno 2000.
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