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Archivi del mese: febbraio 2015


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Notariato chiede incontro urgente con il Ministro della Giustizia in merito al DDL concorrenza

notariatoCOMUNICATO DEL CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO

Roma 24 febbraio 2015 – Il Consiglio Nazionale del Notariato ha chiesto al Ministro della Giustizia Andrea Orlando, garante dello Stato di diritto italiano, un incontro urgente per rappresentare i rischi connessi all’approvazione di alcune disposizioni contenute nel DDL Concorrenza, approvato venerdì scorso dal Consiglio dei Ministri.

Il notariato condivide i suggerimenti dell’OCSE in materia di professioni regolamentate ma è contrario a quella parte della manovra che, peraltro non indicata dalle organizzazioni internazionali, porta con sé potenziali effetti distorsivi della concorrenza, che alterano il mercato e creano condizioni di svantaggio competitivo in danno dell’utenza. Il DDL, infatti, prevede l’eliminazione del controllo preventivo di legalità del notaio per le transazioni relative a beni immobili ad uso non abitativo fino a 100 mila euro di valore catastale e la costituzione di alcune tipologie di società (srl semplificata e società semplici).

Come segnalato anche da Confprofessioni, questo DDL consegna il mercato dei servizi professionali alle lobby delle banche e delle assicurazioni e a pagarne le conseguenze saranno i cittadini e i professionisti. L’imparzialità, la terzietà e il controllo antiriciclaggio garantiti dall’intervento notarile rischiano di essere cancellati unitamente alle altre garanzie che il sistema professionale italiano offre ai cittadini.

Occorre un forte sostegno del Ministro in difesa dei cittadini e dello Stato di diritto.


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“Se andiamo dal notaio meno volte non è un problema”? Non capire cosa fa il Notaio è il problema.

cnn_logodi Matteo Mattioni, dottorando in diritto internazionale e diritto privato e del lavoro, Università di Padova

“Se andiamo dal notaio meno volte non è un problema”: lo aveva dichiarato Matteo Renzi una settimana fa, chiosando una sua dichiarazione alla stampa in merito al d.d.l. sulla concorrenza approvato venerdì scorso. Fra le altre misure, il provvedimento sottrae alla competenza esclusiva del notaio le cessioni a qualsiasi titolo di immobili non abitativi di valore (catastale) non superiore a 100.000 euro.

Questo d.d.l., secondo il primo ministro, rappresenta “un ulteriore passo verso una maggiore liberalizzazione di alcune realtà”, e non “un attacco alle certezze di cui ha bisogno il nostro sistema”: certezze che, nel Renzi-pensiero, non sembrano dipendere dall’intervento notarile.

Ma se le cose stessero davvero così, logica e coerenza imporrebbero l’abolizione definitiva del notariato. Non invece l’allargamento agli avvocati della sola possibilità di autenticare le sottoscrizioni dei piccoli trasferimenti immobiliari.

In realtà il governo non pensa certo a eliminare i notaî: la classe politica conosce bene il valore di un notariato come quello italiano, garante irrinunciabile della legalità e della solidità delle operazioni economiche più importanti (trasferimenti immobiliari, vicende delle società di capitali, ecc.) attraverso l’intervento attivo che l’ordinamento gli demanda.

Chi non conosce questo valore è, invece, una larga fetta dell’elettorato italiano, che – vuoi per ignoranza, vuoi per una provinciale ipersensibilità alla retorica delle sirene esterofile – percepisce il notariato come una “casta” antidiluviana e pseudo-mafiosa, e l’attività del notaio come un balzello odioso per il povero cittadino, cui la legge impone di subire un costo di transazione inutilmente eccessivo.

Il problema è che il contenuto della prestazione notarile e il valore di essa è tanto importante quanto difficilmente percepibile da un non addetto ai lavori (e quindi, in tempi di empirismo spinto, difficilmente spiegabile). Sicché, anche nell’era del web 2.0 (o 3.0, ho perso il conto), l’idea che la gente ha del notariato è del tutto nebulosa e costellata da tralatizie superstizioni.

Del ruolo del notaio può dirsi, come per la salute del corpo, che finché c’è non ci bada nessuno, o quasi; quando invece non c’è più, allora ci si avvede di aver perso un quid essenziale. E questo quid andrebbe spiegato a tutti, a ogni livello (anche nelle Università, dove non si offre – salvo un paio d’eccezioni – la benché minima infarinatura di diritto notarile), anziché alimentare l’ignoranza e cavalcare il più bieco ed antiquato odio di classe.

Al contrario, provvedimenti come quello approvato il 20 febbraio sono pericolosi perché vanno esattamente in quest’ultimo senso, consolidando la convinzione, tristemente diffusa, che il notaio non serva a nulla se non, forse, all’identificazione del sottoscrivente e al compimento di poche meccaniche formalità burocratiche da Ancient Régime.

Occorrerebbe invece spiegare che il notaio esercita un controllo di legalità formale ma, soprattutto, sostanziale sugli atti che l’ordinamento lo chiama (attivamente, non passivamente) a redigere, ossia a pensare e studiare prima che a scrivere. E occorrerebbe spiegare che il notaio è consulente attivo delle parti nelle specifiche materie di sua competenza, sulle quali deve sottoporsi a una severa formazione, completamente diversa da quella di altri professionisti (avvocati, commercialisti, ecc.) che molti ritengono, falsamente, del tutto sostituibili a lui.

Liberalizzare l’attività notarile, consentendone l’esercizio ad altre categorie professionali, significa aprire sul terreno dell’ordinamento varchi pericolosi a illegalità, opacità, incertezza. Ma non è a rischio soltanto la tenuta del sistema giuridico. È a rischio, sul piano individuale, anche la pace di spirito che deriva dall’acquistare un immobile sapendo che non sarai truffato dal venditore, dall’agente immobiliare o dalla banca che ti presta i soldi; è a rischio la serenità di costituire una società sapendo che il danaro investito è confluito in un nuovo soggetto giuridico che non solo è sano, cioè valido, ma che è stato “costruito” nel modo più rispondente possibile alle esigenze e ai progetti dei soci.

A questo serve, da noi, l’attività notarile, che non a caso si fonda sull’indagine della volontà pulsante delle parti (art. 47 l. not.) e non sulla verifica formale di documenti. Ed è una fortuna che giovani e bravi giuristi si avvicinino a questa professione: non scoraggiamoli, perché abbiamo davvero bisogno di loro.


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Giovani Notai: #ddlconcorrenza #rottamalatutela e distrugge un sistema che funziona e che all’Estero ci copiano

CopiadiASIGN1COMUNICATO ASSOCIAZIONE ITALIANA GIOVANI NOTAI

ROMA, 21 FEB – Il ddl Concorrenza “tende alla distruzione progressiva di un sistema che attualmente funziona perfettamente, dà certezze e infonde sicurezza in ogni cittadino che si avvicina a un acquisto immobiliare o a un’operazione societaria”.

Questo il giudizio dell’Associazione italiana giovani notai (Asign), che aggiunge: “il pacchetto di provvedimenti, inoltre, rappresenta un regalo a favore dei cosiddetti poteri forti.

L’obiettivo è distruggere le libere professioni e far sì che la relativa fetta di mercato vada in mano a questi centri di potere economico, che organizzerebbero i servizi legali e professionali in stile ‘centro commerciale'”.

I giovani notai fanno notare che “il contenzioso immobiliare in Italia è praticamente inesistente (0,0029%) e che paesi in crescita come la Russia e la Cina stanno importando il nostro modello notarile per la tutela dei loro scambi commerciali (addirittura chiedendo l’intervento di notai italiani che vadano a fare training direttamente in loco).

Sulla stessa lunghezza d’onda è anche l’interesse dell’amministrazione Obama dopo la crisi dei mutui subprime: quindi, gli altri paesi ci prendono a modello, mentre il Governo italiano fugge da ciò che è riferimento per tutti nel mondo”.

“La sottrazione di competenze, senza che vengano più svolti i controlli che caratterizzano l’attività notarile (da parte dell’Agenzia delle Entrate, degli Archivi Notarili, delle Procure della Repubblica e del Ministero di Giustizia), sarebbe inoltre – avverte l’Asign – un vantaggio per la criminalità organizzata, che avrebbe la possibilità di agire alquanto indisturbata, e inoltre permetterebbe la facile realizzazione di frodi immobiliari e societarie. Ed è molto strano che proprio in Italia il regalo alle mafie venga fatto dal Governo”.

 


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Governo e DDL Concorrenza: a rischio la funzione pubblica del notaio a danno delle tutele per i cittadini

camera-dei-deputati

COMUNICATO CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO

Roma, 20 febbraio 2015 – Con il disegno di legge sulla concorrenza approvato oggi dal Consiglio dei Ministri, che consente alcune transazioni immobiliari e societarie senza controllo notarile, il sistema Paese, e in particolare le fasce più deboli dei cittadini, saranno esposte a forti rischi di criminalità, abusi e frodi con un grave danno economico e sociale. ‪#‎ddlconcorrenza‬ ‪#‎rottamalatutela‬

La rimozione per tali atti, infatti, del regime dei controlli di legalità affidati al notariato, porterà ad una inevitabile rarefazione delle verifiche in materia di antiriciclaggio (oggi il 91% delle segnalazioni delle professioni provengono da notai), minando l’affidabilità dei pubblici registri.

In campo immobiliare basta osservare cosa è successo dove non esiste il controllo di legalità preventivo del notaio: le frodi identitarie e ipotecarie emerse negli Stati Uniti con la crisi dei mutui subprime hanno provocato multe per oltre 100 miliardi di dollari inflitte alle banche americane e milioni di cittadini (le fasce meno abbienti) sono rimasti senza casa a causa delle frodi (http://www.fbi.gov/about-us/investigate/white_collar/mortgage-fraud).

In Italia il settore è caratterizzato da un sistema di governo pubblico che assicura trasparenza alle transazioni immobiliari e tutela le parti da eventuali vizi che possono inficiare il mercato. Ciò è possibile attraverso una sinergia virtuosa tra agenzie pubbliche (Agenzia delle Entrate-Area Territorio e Archivi Notarili sotto il controllo del Ministero della Giustizia) e un numero programmato, e dunque controllabile, di “concessionari” (notai – pubblici ufficiali) all’avanguardia mondiale nella trasmissione digitale in sicurezza degli atti.

Anche in campo societario la scelta adottata oggi dal Governo è, oltretutto, in assoluta controtendenza con quanto affermato dalle principali organizzazioni internazionali, OCSE, GAFI e la stessa Banca Mondiale, che negli ultimi anni, a seguito dell’aumento delle frodi per mancanza di una corretta regolamentazione, hanno sottolineato l’importanza di un controllo accurato per evitare l’abuso dello strumento societario (riciclaggio, evasione fiscale, corruzione) e la necessità di un registro delle imprese affidabile.

Il registro delle imprese italiano alimentato esclusivamente con atti pubblici sottoposti al controllo di legalità preventivo dei notai (pubblici ufficiali sottoposti a controlli da parte dello Stato), risponde esattamente al modello di registro societario auspicato dall’International Bank for Reconstruction and Development Banca Mondiale (rapporto The Puppet Masters, 2011) rispetto ai paesi di common law che utilizzano un registro societario più come semplice “archivio” che quale strumento di controllo e legalità (http://resources.companieshouse.gov.uk/serviceInformation.shtml).

Secondo le organizzazioni internazionali attuare nel settore societario una strategia di deregolamentazione al ribasso, con conseguente deterioramento del sistema di controllo giuridico, della qualità dell’infrastruttura socio-economica e dell’efficienza dei mercati, significa che il costo della corruzione e degli abusi sarebbe a carico di tutta la comunità, mentre i proventi delle attività abusive sarebbero redistribuiti soltanto tra lobby ristrette.

La definitiva conferma del valore economico-giuridico e sociale del controllo notarile si evince dalla posizione dell’Italia nelle classifiche internazionali sulla competitività (Doing Business 2015) che, per il settore immobiliare e societario, risulta migliore di quello della maggior parte dei paesi ad alto reddito.

Pensare che senza controllo notarile si abbiano uguali tutele, vuol dire dividere la popolazione in due fasce: i ricchi godranno delle garanzie, i poveri saranno a rischio. Basti pensare che ogni atto notarile (quello dei ricchi e quello dei poveri) è sottoposto al controllo del Ministero della Giustizia a garanzia della massima certezza del contenuto dell’atto e della sua conformità all’ordinamento.

 


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Notaio: ricorso in Appello a seguito di condanna per non aver rilevato la trascrizione dei pignoramenti di un immobile

Corte-dappelloNon può essere riconosciuto l’interesse del notaio che non ha rilevato la trascrizione dei pignoramenti di un immobile ad impugnare la sentenza che lo ha condannato alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno perché non ha statuito sulla responsabilità solidale degli altri convenuti e precedenti chiamati (i notai che hanno rogato i precedenti trasferimenti ed i precedenti proprietari) «atteso che lo stesso, non essendosi costituito nel giudizio di primo grado, non aveva proposto alcuna domanda di rivalsa nei confronti dei pretesi condebitori solidali». Lo ha stabilito la Corte d’Appello Lecce, sezione staccata di Taranto, sentenza 23 settembre 2014 n. 365 , respingendo il ricorso del professionista.

APPROFONDISCI –> Corte d’Appello di Taranto – Sentenza 23 settembre 2014 n. 365


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Il Rent to Buy, questo sconosciuto. Il Vademecum del Notariato

rent-to-buyLe 10 cose da sapere sul rent to buy

Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato pubblica:

– un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge;

– uno dei possibili schemi contrattuali.

 1) Cos’è il contratto di rent to buy?

È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.

2) Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?

No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.

Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.

Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.

3) Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.

4) Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.

Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.

5) Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.

6) Il conduttore è tutelato?

Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.

Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

7) Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?

Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.

Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.

Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

8) Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?

No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

9) Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?          

Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.

E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.

10) Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?

Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).

Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.

In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.

Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.

Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.

Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

APPROFONDISCI –> Rent to buy – Ipotesi di schema contrattuale


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Protocollo di intesa Notai/Ingegneri per prevenire contenziosi e negoziazioni irregolari

notariatoAssicurare ai soggetti coinvolti in una compravendita un trasferimento sicuro dal punto di vista urbanistico ed edilizio e garantire una riduzione del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria relative alle difformità urbanistico-edilizie e dell’agibilità.

Questi gli obiettivi principali del protocollo d’intesa siglato tra il Consiglio Nazionale del Notariato (Cnn) e il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (Cni) in merito agli atti di trasferimento immobiliare.

L’intesa coinvolge tutti gli ingegneri liberi professionisti italiani che si impegnano a redigere una perizia tecnica dalla quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, supportando l’attività dei notai.

CNINel protocollo vengono definiti anche i contenuti minimi della perizia, come l’indicazione degli accertamenti svolti, compresa la data di accesso ed i rilievi dell’immobile, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione di tutti i dettagli utili quali l’ubicazione, la modalità di accesso dalla pubblica viabilità, la destinazione d’uso e le caratteristiche per i fabbricati nonché la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l’estensione reale  per i terreni.

Sarà fondamentale anche specificare le proprietà confinanti con l’immobile e anche l’attestazione circa la conformità allo stato dei fatti dei dati catastali e delle planimetrie.   Particolare rilevanza avanno poi l’esame e la descrizione urbanistica ed edilizia degli immobili, con il reperimento dei relativi titoli abilitativi, compresi quelli inerenti l’agibilità degli stessi o, in base alle situazione, al suo relativo accertamento.

Le indicazioni circa i contenuti minimi della perizia potranno essere integrate dagli ingegneri in relazione alle specifiche esigenze del caso concreto e, comunque, sempre in base alle richieste ricevute dal notaio.

La collaborazione tra il Cni e il Cnn ha come scopo principale prevenire eventuali controversie in questa tipologia di attività sulla spinta del principio di sussidiarietà.   Ricordiamo che il Cnn aveva già stipulato un accordo simile con i geometri che prevedeva perizie tecniche facoltative.

Il Consiglio Nazionale degli ingegneri ha espresso la volontà di divulgare questo protocollo alle categorie aderenti alla Rete delle Professioni Tecniche, organizzazione che raggruppa circa 600mila professionisti italiani tra ingegneri, architetti, chimici, periti agrari, agronomi, periti industriali, geometri e geologi, al fine di consentirne la più ampia adesione possibile.