COLLANA “Professione Notaio”
IL TRASFERIMENTO DEL PATRIMONIO
di Enzo Russo
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Il Rent to Buy, questo sconosciuto. Il Vademecum del Notariato
Le 10 cose da sapere sul rent to buy
Per informare e orientare i cittadini sul tema il Notariato pubblica:
– un vademecum che spiega, con un linguaggio semplice e chiaro, tutto quello che c’è da sapere sul rent to buy: vantaggi e svantaggi sia per il venditore, sia per l’acquirente e quali sono le tutele previste dalla legge;
– uno dei possibili schemi contrattuali.
1) Cos’è il contratto di rent to buy?
È un nuovo tipo di contratto in cui si fondono un contratto di locazione e un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore-futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un certo periodo di tempo il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni.
2) Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo di “affitto”? Entro quale termine potrà decidere di acquistarla?
No, la legge prevede che il conduttore abbia la facoltà ad acquistare il bene, ma non un obbligo.
Ovviamente le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma allora il contratto è diverso dal rent to buy.
Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di acquistare la casa è stabilito dalle parti, entro i dieci anni.
3) Quali sono i vantaggi e i rischi per chi vende?
Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti.
Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.
4) Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi?
La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali.
Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di rent to buy: il notaio saprà dare adeguati consigli.
5) Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare?
E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.
Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all’acquisto del bene.
6) Il conduttore è tutelato?
Si. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione del rent to buy. La trascrizione ha una durata massima di 10 anni.
Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.
7) Cosa può essere oggetto del rent to buy? Anche gli immobili in costruzione?
Il rent to buy può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Per le imprese di costruzione il rent to buy potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.
8) Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
9) Il conduttore/acquirente può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito?
Si, la legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari.
E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.
10) Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente?
Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato o un’impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente).
Si deve, inoltre, tenere conto che non c’è ancora una disciplina specifica sul piano tributario.
In ogni caso, per valutare i vantaggi (o gli svantaggi) fiscali è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore, facendo un’analisi economica e fiscale del singolo caso concreto.
Anche per questo motivo il cliente ha bisogno fin dall’inizio della collaborazione di un professionista. Naturalmente i notai italiani sono competenti a valutare l’operazione nel complesso ed a consigliare il cliente. La consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità, ogni singola questione fin dal momento iniziale così da evitare danni futuri.
Va precisato che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto.
Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.
APPROFONDISCI –> Rent to buy – Ipotesi di schema contrattuale
Protocollo di intesa Notai/Ingegneri per prevenire contenziosi e negoziazioni irregolari
Assicurare ai soggetti coinvolti in una compravendita un trasferimento sicuro dal punto di vista urbanistico ed edilizio e garantire una riduzione del contenzioso e delle procedure amministrative di sanatoria relative alle difformità urbanistico-edilizie e dell’agibilità.
Questi gli obiettivi principali del protocollo d’intesa siglato tra il Consiglio Nazionale del Notariato (Cnn) e il Consiglio Nazionale degli Ingegneri (Cni) in merito agli atti di trasferimento immobiliare.
L’intesa coinvolge tutti gli ingegneri liberi professionisti italiani che si impegnano a redigere una perizia tecnica dalla quale risulti l’esatta descrizione degli immobili, la conformità catastale allo stato di fatto e l’esame edilizio e urbanistico degli stessi, supportando l’attività dei notai.
Nel protocollo vengono definiti anche i contenuti minimi della perizia, come l’indicazione degli accertamenti svolti, compresa la data di accesso ed i rilievi dell’immobile, la descrizione dell’immobile oggetto del trasferimento, con l’indicazione di tutti i dettagli utili quali l’ubicazione, la modalità di accesso dalla pubblica viabilità, la destinazione d’uso e le caratteristiche per i fabbricati nonché la destinazione urbanistica, la conformazione, la morfologia e l’estensione reale per i terreni.
Sarà fondamentale anche specificare le proprietà confinanti con l’immobile e anche l’attestazione circa la conformità allo stato dei fatti dei dati catastali e delle planimetrie. Particolare rilevanza avanno poi l’esame e la descrizione urbanistica ed edilizia degli immobili, con il reperimento dei relativi titoli abilitativi, compresi quelli inerenti l’agibilità degli stessi o, in base alle situazione, al suo relativo accertamento.
Le indicazioni circa i contenuti minimi della perizia potranno essere integrate dagli ingegneri in relazione alle specifiche esigenze del caso concreto e, comunque, sempre in base alle richieste ricevute dal notaio.
La collaborazione tra il Cni e il Cnn ha come scopo principale prevenire eventuali controversie in questa tipologia di attività sulla spinta del principio di sussidiarietà. Ricordiamo che il Cnn aveva già stipulato un accordo simile con i geometri che prevedeva perizie tecniche facoltative.
Il Consiglio Nazionale degli ingegneri ha espresso la volontà di divulgare questo protocollo alle categorie aderenti alla Rete delle Professioni Tecniche, organizzazione che raggruppa circa 600mila professionisti italiani tra ingegneri, architetti, chimici, periti agrari, agronomi, periti industriali, geometri e geologi, al fine di consentirne la più ampia adesione possibile.
Cassazione n. 26765/2014: trasmissione elenco protesti, Notaio e sanzione disciplinare
Il notaio che ritarda la trasmissione degli elenchi protesti alla Camera di Commercio, è soggetto esclusivamente a procedimento disciplinare e non anche ad ulteriori sanzioni di altro genere.
Questo principio è stato enunciato con sentenza della Corte di Cassazione n. 26765 depositata in data 5 gennaio 2015.
In tale contesto, la Cassazione è stata sottoposta ad un quesito cui ha cercato di dare risposta proprio mediante la pronuncia in esame, ovvero, se la previsione di cui all’art. 235 Legge Fallimentare sia tacitamente venuta meno per effetto della legge che abolisce l’obbligo di trasmettere gli elenchi potresti al Presidente del Tribunale.
L’articolo 235 Legge Fallimentare, in particolare, riguarda proprio la punibilità con sanzione amministrativa, del notaio che senza giustificato motivo, omette di inviare gli elenchi protesti cambiari o trasmette elenchi incompleti.
Ha stabilito in proposito la Cassazione che, pur sussistendo tuttora l’obbligo di trasmettere i suddetti elenchi alla Camera di Commercio, la violazione dello stesso costituisce esclusivamente un illecito disciplinare sanzionato dal Consiglio Notarile; non comporta invece l’irrogazione di sanzioni amministrative.
Il Matrimonio: undicesima Guida del Consiglio Nazionale del Notariato per i Cittadini
Il Consiglio Nazionale del Notariato e 12 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione Nazionale Consumatori), hanno presentato oggi al pubblico e alla stampa l’undicesima Guida per il Cittadino “Il matrimonio: diritti e doveri in famiglia” dedicata agli obblighi di legge che marito e moglie assumono reciprocamente e nei confronti dei figli, alle disposizioni in ambito successorio e previdenziale, nonché alle novità in tema di separazione e divorzio.
APPROFONDISCI –> Scarica la Guida
I consigli del Notaio per l’acquisto della casa per i figli
a cura del Notaio Emanuela Lo Buono – Notaio in Padova
In questo momento di crisi economica sempre più spesso accade che i genitori aiutino i propri figli nell’acquisto della loro casa di abitazione, pagando loro una parte del prezzo, talvolta anche tutto.
Cosa bisogna fare in concreto? E quali conseguenze giuridiche ha il pagamento?
Si possono verificare due diverse situazioni.
Nella prima i genitori intendono semplicemente prestare il denaro al proprio figlio; nella seconda invece il denaro viene donato.
La differenza è evidente: nel primo caso il figlio sarà tenuto alla restituzione ai propri genitori del denaro ricevuto mentre nel secondo no. Oggi ci occuperemo nei dettagli di questa seconda ipotesi, precisando come in concreto le parti dovranno agire. Vi sono due diverse modalità operative, cui corrispondono diverse conseguenze giuridiche.
Una prima scelta consiste a che i genitori paghino direttamente il prezzo (o una sua parte) al venditore, andando presso la propria banca e chiedendole di emettere un assegno circolare direttamente a nome del venditore. Si realizza così quello che tecnicamente si chiama donazione indiretta. In questa ipotesi sarà opportuno far risultare tutto ciò in atto, per tutta una serie di motivi.
Innanzitutto, in questo modo sarà chiaro all’Agenzia delle Entrate che il giovane acquirente non è un evasore fiscale ma ha semplicemente ricevuto il denaro dai propri familiari in modo totalmente legittimo e lecito. In secondo luogo, se vi sono più fratelli, sarà a tutti evidente quanto ognuno di essi ha ricevuto, evitando che in futuro di siano controversie tra gli stessi.
Vorrei evidenziare che in questo modo la donazione tra genitori e figli è una donazione indiretta dell’immobile o di parte di esso (qualora venga pagata solo una parte del prezzo) e non del denaro. Cosa significa ciò? significa che alla morte dei genitori se vi sono più figli ognuno dovrà scomputare da quanto gli spetta per successione quanto ha ricevuto in vita dal proprio genitore. Se è stato donato un bene immobile (come appunto accade nell’ipotesi appena descritta) bisogna calcolare una somma pari al valore dell’immobile al momento della morte (e non al momento della donazione).
L’altra strada percorribile è quella di donare il denaro al proprio figlio, che poi provvederà al pagamento del prezzo. Sottolineo che per donare del denaro non è sufficiente un’operazione bancaria quale un bonifico, ma ci vuole un vero e proprio atto notarile pubblico. In questo modo si conservano i vantaggi della donazione indiretta (prova all’Agenzia delle Entrate della somma pagata e chiarezza dei rapporti tra fratelli), ma la donazione avrà ad oggetto il denaro e non il bene. Il che significa, in concreto, che alla morte del genitore si scomputerà la somma di denaro ricevuta, cui vanno sommati gli interessi, e non il valore del bene rivalutato.
Ne consegue che la differenza tra le due scelte è notevole, perché il denaro ed il bene immobile si possono rivalutare in modo molto diverso. Ad esempio fino agli anni 2010/2011 il denaro si rivalutava molto meno dei beni immobili; negli ultimi anni invece si è assistito ad un fenomeno opposto, dato che il prezzo dei beni immobili ha subito un calo vertiginoso.
Qual è dunque la scelta migliore? Non ve n’è una a priori preferibile, perché si tratta di valutare le singole situazioni concrete; valutazione che andrà fatta direttamente con il notaio senza che ciò comporti costi aggiuntivi.
Il Notaio Vito Pinto risponde alle domande dei telespettatori
Concorso Notarile D.D.G. 27/12/2011: pubblicati i nominativi dei 139 nuovi notai con le rispettive sedi di assegnazione
Decreto 19 dicembre 2014 – Nomina notai concorso 27 dicembre 2011
19 dicembre 2014
(pubblicato nella G.U. n. 101 del 30 dicembre 2014 – 4a serie speciale – concorsi ed esami)
IL MINISTRO
VIsti i regi decreti: 14 novembre 1926, n. 1953 e 22 dicembre 1932, n. 1728 e succ. mod.;
Vista la legge 12 gennaio 1991, n. 13;
Vista la legge 16 febbraio 1913, n. 89 e succ. mod.;
Vista la legge 6 agosto 1926, n. 1365 e succ. mod.;
Visto il Decreto del Presidente della Repubblica del 29 gennaio 1950 n.231;
Vista la legge 25 maggio 1970 n. 358;
VIsti gli artt. 4-14-16 del decreto legislativo 30 marzo 2001 n. 165;
Visto il decreto dirigenziale 27 dicembre 2011 con il quale è stato indetto un concorso, per esame, a 150 posti di notaio;
Visto il decreto ministeriale del 23 ottobre 2014 con il quale è stata approvata la graduatoria dei vincitori di tale concorso;
Considerato che i Dottori:
RIZZO Agostino nato a Cercola il 2 marzo1984 (pos. 2 grad.); DI TILLO Giacinto Gianpio nato a San Giovanni Rotondo il 5 settembre 1980 (pos 6 grad.); IACCARINO Domenico nato a Napoli il 13 marzo 1981 (pos.8 grad); MATTIONI Matteo nato a San Daniele del Friuli il 7 ottobre 1985 (pos.9 grad.); DE GIROLAMO Vittoria nata a Foggia il 4 dicembre 1979 (pos.11 grad); VIRGILIO Nicola nato a Acquaviva delle Fonti l’8 febbraio 1981( pos. 19 grad.); SORBO Giorgio nato a Napoli il 1° maggio 1979 (pos.40 grad.); COSTABILE Emilia nata a Battipaglia il 10 novembre 1985 (pos. 48 grad.); PRATTICO Werilda nata a Napoli il 18 ottobre 1981 (pos.50 grad); ROSSO Federica Valentina nata a Torino il 9 gennaio 1978 (pos. 54 grad); MONTALTI Luca nato a Bologna il 31 gennaio 1986 (pos.74 grad.); GANGEMI Fabrizia nata a Napoli il 17 novembre 1983 (pos.76 grad.); FIORDILISO Camilla nata a Napoli il 5 luglio 1983 (pos.84 grad); SORRENTINO Giampaolo nato a Napoli il 14 maggio 1982 (pos.90 grad.); SORRENTINO Giuseppe nato a Napoli l’11 maggio 1982 (pos.105 grad.); sono già stati nominati notai;
Considerata la scelta delle sedi da parte dei candidati aventi diritto, secondo la graduatoria sopra menzionata;
DECRETA
I sottoindicati candidati sono nominati notai nelle residenze rispettivamente per ciascuno indicate, a condizione che adempiano alle prescrizioni di legge, nei modi e termini stabiliti, sotto pena di decadenza:
- SELVAGGIO Alessandro nato a Napoli il 10 dicembre 1983: sede di Castel di Sangro (d.n.r. L’Aquila, Sulmona e Avezzano);
- CRIVELLARI Maria Francesca nata a Padova il 19 gennaio 1984: sede di Tombolo (d.n. Padova);
- CIGLIANO Niccolo’ nato a Napoli il 29 luglio 1986: sede di Novara (d.n.r. Novara, Vercelli e Casale Monferrato);
- PANCRAZI Yari nato a Firenze il 17 giugno 1986: sede di Firenze (d.n.r. Firenze, Pistoia e Prato);
- ANDREATINI Alessandro nato a Milano il 28 ottobre 1984: sede di Milano (d.n.r. di Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- CAPONE Concetta nata a Cava de’ Tirreni il 22 dicembre 1985: sede di San Felice a Cancello (d.n. Santa Maria Capua Vetere);
- BRUNORI Clito nato a Roma il 29 gennaio 1985: sede di Rubiera (d.n. Reggio Emilia);
- GAROFALO Filippo nato a Napoli il 22 giugno 1981: sede di Alvignano (d.n. Santa Maria Capua Vetere);
- DI BENEDETTO Paola nata a Palermo il 19 gennaio 1982: sede di Roma (d.n.r . Roma, Velletri e Civitavecchia);
- CAPRINO Giuseppe nato a Napoli il 13 maggio 1985: sede di Casalgrande (d.n. Reggio nell’Emilia);
- CIMMINO Rocco nato a Napoli l’ 11 gennaio 1982: sede di Melfi (d.n.r. Potenza Lagonegro, Melfi e Sala Consilina);
- IANNIELLO Angela nata a Scafati il 12 novembre 1985: sede di Bellizzi (d.n.r. Salerno, Nocera Inferiore e Vallo della Lucania);
- SERPE Adele nata a Siena il 6 febbraio 1982 : sede di Siena (d.n.r. Siena e Montepulciano);
- PINCHI Filippo nato a Terni il 26 agosto 1982: sede di Civita Castellana (d.n.r. Viterbo e Rieti);
- PELLEGRINI Paola nata a Cosenza il 22 ottobre 1986: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- VINCENTI Marina nata a Atri il 23 novembre 1977: sede di Popoli (d.n.r. Teramo e Pescara);
- RUSSO Marianna nata a Cinquefrondi il 29 settembre 1986: sede di Padova (d.n. Padova);
- ADAMI Francesca nata a Torino il 22 dicembre 1980: sede di Torino (d.n.r Torino e Pinerolo);
- MIRAGLIO Elisabetta nata a Moncalieri l’11 maggio 1976: sede di Torino (d.n.r. Torino e Pinerolo);
- GIORDANO Tomaso nato a Trieste il 23 agosto 1973: sede di Trieste (d.n. Trieste);
- SIMONCELLI Elena nata a Desenzano del Garda il 13 marzo 1982: sede di Torino (d.n.r. Torino e Pinerolo);
- CIOFFI Chiara nata a Napoli il 20 agosto 1980: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia );
- BERTOTTO Antonio nato a Terni il 23 dicembre 1977: sede di Magione (d.n. Perugia);
- AMICO Vincenzo nato a Santo Stefano Quisquina il 4 giugno 1983: sede di Favara (d.n.r. Agrigento e Sciacca);
- CRASTA Mariano nato a Torre del Greco il 30 agosto 1985: sede di Pegognaga (d.n. Mantova);
- RISTORI Sara nata a Napoli il 22 settembre 1980: sede di Conegliano (d.n. Treviso);
- ANGELONE ITALIANO Alessandro nato a Napoli il 12 agosto 1971: sede di Rovereto (d.n.r. Trento e Rovereto);
- CAPUNZO Renato nato a Napoli il 10 aprile 1982: sede di Battipaglia (d.n.r. Salerno, Nocera Inferiore e Vallo della Lucania);
- DAMIANO Domenico nato a Napoli il 9 gennaio 1981: sede di Volta Mantovana (d.n. Mantova);
- BERTOLINI Giorgio nato a Cles il 24 gennaio 1980: sede di Caldaro sulla Strada del Vino (d.n. Bolzano);
- SALA Andrea nato a Lecco il 5 agosto 1979: sede di Asso (d.n.r. Como e Lecco);
- CANGIANO Alfonso nato a Aversa il 7 settembre 1965: sede di Morcone (d.n.r. Benevento e Ariano Irpino);
- D’EPISCOPO Alessandro nato a Salerno il 26 maggio 1982: sede di Monticelli d’Ongina (d.n. Piacenza);
- MESSA Tommaso nato a Triggiano il 16 giugno 1968: sede di Bari (d.n. Bari);
- VOLPICELLI Ida nata a San Paolo Bel Sito il 25 marzo 1972: sede di Salerno (d.n.r. Salerno, Nocera Inferiore e Vallo della Lucania);
- PIANTELLI Alberto nato a Crema il 2 luglio 1982: sede di Pandino (d.n.r. Cremona e Crema);
- CIARLEGLIO Mirella nata a Benevento il 31 luglio 1977: sede di Agnone (d.n.r. Campobasso, Isernia e Larino);
- SGOBBO Clara nata a Roma il 28 gennaio 1985: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- PORFIDO Erika nata a Avellino il 22 gennaio 1982: sede di Arco (d.n.r. Trento e Rovereto);
- RIVIECCIO Luigi nato a Cassino il 23 agosto 1986: sede di Lavis (d.n.r. Trento e Rovereto);
- LIZZA Franco nato a Genova il 21 giugno 1984: sede di Genova (d.n.r. Genova e Chiavari );
- MARIANI Eleonora nata a Milano il 18 luglio 1986: sede di Milano (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- ARLEONI Filippo nato a Parma il 7 dicembre 1982: sede di Reggio nell’Emilia (d.n. Reggio nell’Emilia);
- FREDIANI Viviana nata a Napoli il 1° maggio 1985: sede di Alba (d.n.r. Cuneo, Alba, Mondovì e Saluzzo);
- UTTIERI Salvatore nato a Napoli il 15dicembre 1982: sede di Bari (d.n. Bari);
- SILVESTRINI Valeria nata a San Cesario di Lecce il 13 settembre 1984: sede di Gallipoli (d.n. Lecce);
- de PAOLI AMBROSI Roberta nata a Brescia il 16 maggio 1984: sede di Brescia (d.n. Brescia);
- LIOTTI Giuliana nata a Napoli il 3 agosto 1982: sede di Alzano Lombardo (d.n. Bergamo);
- D’AMATO Barbara nata a Pompei il 17 luglio 1986: sede di Santa Maria di Sala (d.n. Venezia);
- PADOVANI Giulia Emanuela nata a Verona il 4 marzo 1983: sede di Bassano del Grappa (d.n.r. Vicenza e Bassano del Grappa);
- FORNARO Luca nato a Bari il 7 dicembre 1982: sede di Bari (d.n. Bari);
- MARTINI Noemi nata a Napoli il 9 maggio 1982: sede di Sulmona (d.n.r. l’Aquila, Sulmona e Avezzano);
- SALERNO Gustavo nato a Roma il 22 dicembre 1981: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- TRAMONTE Andrea nato a Savigliano il 7 settembre 1979: sede di Belgioioso (d.n.r. Pavia, Vigevano e Voghera);
- APICELLA Raul nato a Salerno il 30 giugno 1976: sede di San Cipriano Picentino (d.n.r. Salerno, Nocera inferiore e Vallo della Lucania);
- RUOCCO Chiara nata a Napoli l’ 11 maggio 1983: sede di Camerota (d.n.r. Salerno, Nocera inferiore e Vallo della Lucania );
- BELFIORE Angela nata a Fasano il 5 maggio 1984: sede di Collesano (d.n.r. Palermo e Termini Imerese) ;
- GALLELLI Francesca nata a Catanzaro il 18 dicembre 1980: sede di Bologna (d.n. Bologna);
- TRIVELLINI Pierfrancesco nato a Napoli il 27 ottobre 1979:sede di Bologna (d.n. Bologna);
- QUARTO Giacomo Maria nato a Napoli l’ 8 marzo 1979: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- GORLANI Giuseppe nato a Brescia il 12 dicembre 1983: sede di Brescia (d.n. Brescia);
- LANZANI Chiara nata a Brescia il 17 luglio 1981: sede di Concesio (d.n. Brescia);
- MORRA Marco nato a Napoli l ‘8 ottobre 1980: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- TORINA Chiara nata a Roma il 4 maggio 1985: sede di Riano (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- BELTRAMINI Marcello nato a Genova il 10 maggio 1975: sede di Genova (d.n.r. Genova e Chiavari);
- CHIAPPARINO Valentina nata a Siracusa il 3ottobre 1985: sede di Padova (d.n. Padova);
- PIRAS Antonietta nata a Sassari il 13 febbraio 1985: sede di Alghero (d.n.r. Sassari, Nuoro e Tempio Pausania);
- SPATARO Giuseppina nata a Locri il 6 luglio 1978: sede di Gioiosa Ionica (d.n.r. Reggio Calabria e Locri);
- VERDIRAME Gaetano Gino nato a Catania il 21 giugno 1969: sede di Buia (d.n.r. Udine e Tolmezzo);
- ALI’ Sandra nata a Palermo il 30 maggio 1985: sede di Castelvetrano (d.n.r. Trapani e Marsala);
- BRUNO Nicola nato a Maddaloni il 10 luglio 1983: sede di Faenza (d.n. Ravenna);
- DE PASQUALE Maria nata a Messina il 29 novembre 1982: sede di Condino (d.n.r. Trento e Rovereto);
- BEZZI Gabriele nato a Desenzano del Garda il 2 novembre 1982: sede di Rezzato (d.n. Brescia);
- PAVAN Federico nato a Cagliari il 7 gennaio 1982: sede di Iglesias (d.n.r. Cagliari, Lanusei e Oristano);
- TAJANI Attilio nato a Salerno il 5 agosto 1973: sede di Viggiano (d.n.r. Potenza, Lagonegro, Melfi e Sala Consilina);
- LONGOBARDO Roberto nato a Maratea il 13 dicembre 1986: sede di Pieve a Nievole (d.n.r. Firenze, Pistoia e Prato);
- SALTINO Antonio nato a Bari l’11 agosto 1980: sede di Bari (d.n. Bari);
- RICCIARDI Rosanna nata a Castellaneta il 30 agosto 1977: sede di Como (d.n.r. Como e Lecco);
- TAMBURRINO Michele nato a Matera il 22 marzo 1984: sede di Crispiano (d.n. Taranto);
- MORANO Ernesto nato ad Altamura il 14 dicembre 1983: sede di Scorzè ( d.n. Venezia);
- SARACINO Roberto nato a Roma il 10 dicembre 1982: sede di Anzio (d.n.r. Roma , Velletri e Civitavecchia);
- BENEDETTO Simona nata a Avellino il 23 gennaio 1982: sede di Cinisello Balsamo (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- TOSCANO Serena nata a Napoli il 24 aprile 1985: sede di Latina (d.n. Latina);
- RESCINITI Samuele nato a Polla il 30 maggio 1984: sede di Correggio (d.n. Reggio nell’Emilia);
- MOBILIA Epifanio nato a Leonforte il 30 settembre 1981: sede di Castelfranco Emilia (d.n. Modena);
- FALCONETTI Giacinto nato a Barletta il 15 luglio 1980: sede di Terlizzi (d.n. Trani);
- VISCONTI Massimiliano nato a Salerno il 28 maggio 1974 sede di Chiaromonte (d.n.r. Potenza, Lagonegro, Melfi e Sala Consilina);
- PELLICANO’ Gianluca nato a Torre del Greco il 16 luglio 1980: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- BORALDI Daniele nato a Carpi il 23 maggio 1979: sede di Campogalliano (d.n. Modena);
- MARTINO Paolo nato a Caserta il 4 agosto 1982 : sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- MAUCERI Marco Francesco nato a Catania il 26 marzo 1985: sede di Catania (d.n.r. Catania e Caltagirone );
- CASTALDO Maria nata a San Felice a Cancello il 12 ottobre 1984: sede di Ponte San Pietro (d.n. Bergamo);
- FUSO Daniele nato a Torino il 17 ottobre 1980: sede di Sannazzaro de’ Burgondi (d.n.r. Pavia, Vigevano e Voghera);
- LENCIONI Niccolo’ nato a Carrara il 9 aprile 1985: sede di La Spezia (d.n.r. La Spezia e Massa);
- DEBIASE Michele nato a Terlizzi il 2 febbraio 1985: sede di Capurso (d.n. Bari);
- SAGGIO Giovanni nato a Catania il 5 maggio 1983: sede di Zafferana Etnea (d.n.r. Catania e Caltagirone);
- NARICI Stefano nato ad Alcamo il 20 aprile 1982: sede di Trapani (d.n.r. Trapani e Marsala);
- LANDINI Allegra nata a Bologna il 9 maggio 1974: sede di Modena (d.n. Modena);
- MOTTA Emanuela nata a Monza il 12 novembre 1985: sede di Sovico (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- AUGELLETTA Daniela nata a Foggia il 24 novembre 1981: sede di Lavello (d.n.r. Potenza, Lagonegro, Melfi e Sala Consilina);
- SERRA Roberto nato a Nuoro il 1°gennaio 1977: sede di Padova (d.n. Padova);
- BONANNI Alessandro nato a Roma il 4 agosto 1986: sede di Roma (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- de TORRES Alberto nato a Napoli l’11 luglio 1986: sede di San Secondo Parmense (d.n.Parma);
- GIAROLO Alberto nato a Vicenza il 20 dicembre 1983: sede di Vicenza (d.n.r. Vicenza e Bassano del Grappa);
- PEZZANI Francesca nata a Viareggio il 1° aprile 1983: sede di Carrara (d.n.r. La Spezia e Massa);
- LOMBARDO Fabrizio nato a Chiavari il 12 dicembre 1982: sede di Genova (d.n.r. Genova e Chiavari );
- LATTANZI Marco nato a Bari il 24 ottobre 1981: sede di Milano (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- PERA Riccardo nato a Palermo il 20 settembre1981: sede di Marsala (d.n.r. Trapani e Marsala);
- TSCHURTSCHENTHALER Martina nata a Bressanone il 2 novembre 1975: sede di Bressanone (d.n. Bolzano);
- ZERBINI Giacomo nato a Bologna il 25 aprile 1968: sede di Bologna (d.n. Bologna);
- MUTSCHLECHNER Silvia nata a Trento il 20 novembre 1976: sede di Feltre (d.n.Belluno );
- MACULAN Gianluigi nato a Padova il 17 novembre 1975: sede di Saonara (d.n.Padova);
- GRASSI Cristina nata a Milano il 16 febbraio 1967: sede di Stezzano (d.n. Bergamo);
- MARINO Mattia nato a Verona l’8 novembre 1972: sede di Legnago (d.n.Verona);
- MARIN Jacopo nato a Bassano del Grappa il 6 aprile 1983: sede di Molinella (d.n. Bologna);
- MANCINI Elena nata a Firenze il 13 novembre 1982: sede di Pelago (d.n.r. Firenze, Pistoia e Prato);
- BALTI Alessandro nato a Lodi il 1° ottobre 1982: sede di San Giuliano Milanese (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- MONGELLI Giacinta nata a Trani l ‘8 maggio 1982: sede di Cave (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- PELI ZUZZI Mattia nato a Camposampiero il 22 dicembre 1978: sede di Chiari (d.n. Brescia);
- CALLEGARI Alessia nata a Padova il 25 febbraio 1970: sede di Legnaro (d.n. Padova);
- CATTANEO Claudia nata a Milano il 9 settembre 1976: sede di Milano (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- ORTALI Enrico nato a Roma il 30 luglio 1971: sede di Torino (d.n.r. Torino e Pinerolo);
- PERRIS Francesca nata a Rimini il 5 maggio 1980: sede di Fusignano (d.n. Ravenna);
- MESSINA Danilo nato a Messina il 15 dicembre 1976: sede di Paterno’ (d.n.r. Catania e Caltagirone);
- PUGGIONI Marco nato a Nuoro il 24 ottobre 1966: sede di Nuoro (d.n.r. Sassari, Nuoro e Tempio Pausania);
- BOSCOLO Michela nata a Trieste il 21 giugno 1972: sede di Trieste (d.n. Trieste);
- TERRONE Francesco nato a Torino il 22 agosto 1984: sede di Torino (d.n.r. Torino e Pinerolo);
- JUS Cristiano nato a Maniago il 5 maggio 1982: sede di Pordenone (d.n. Pordenone);
- VALSECCHI Alberto nato a Bollate il 14 marzo 1975: sede di Milano (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- LUSI Denise nata ad Atessa il 24 ottobre 1976: sede di Atessa (d.n.r. Chieti, Lanciano e Vasto);
- CAPUTO Flora nata a Napoli il 13 gennaio 1985: sede di Castelfranco Veneto (d.n. Treviso);
- ARCAMONE Chiara nata a Lacco Ameno il 18 aprile 1980: sede di Dalmine (d.n. Bergamo);
- DURANTE Giuseppe nato a Benevento il 4 aprile 1984: sede di Zero Branco (d.n. Treviso);
- PRINCIPALE Ilaria nata a Torino il 21 febbraio 1984: sede di Chieri (d.n.r. Torino e Pinerolo);
- ARTONI Silvia nata a Mantova il 1° gennaio 1983: sede di Rosà (d.n.r. Vicenza e Bassano del Grappa);
- MANNATRIZIO Vincenzo nato a Molfetta il 10 settembre 1981: sede di Brindisi (d.n. Brindisi);
- GRIECO Katia nata a Caserta il 14 gennaio 1981: sede di Bresso (d.n.r. Milano, Busto Arsizio, Lodi, Monza e Varese);
- GRASSI Giovanni nato a Catania il 28 settembre 1976: sede di Civitavecchia (d.n.r. Roma, Velletri e Civitavecchia);
- STAME Luigi nato a Bologna il 13 novembre 1969: sede di Bologna (d.n. Bologna).
Roma, 19 dicembre 2014
IL MINISTRO Andrea Orlando
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Cassazione 26369/2014: disciplina fiscale e responsabilità del Notaio
Cassazione civile , sez. III, sentenza 16.12.2014 n° 26369 di Francesco Machina Grifeo – IlSole24Ore (16/12/2014)
Si allarga il perimetro della responsabilità professionale del notaio. Egli, infatti, oltre ad essere il garante verso entrambe le parti della correttezza dell’atto pubblico redatto, è sempre di più un «consulente tecnico», con particolare riguardo al rispetto della disciplina fiscale di cui dunque può essere chiamato a rispondere. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza 26369/2014, accogliendo il ricorso di una Arciconfraternita religiosa condannata dall’amministrazione finanziaria a corrispondere 13.700 euro per l’erronea dichiarazione Invim in una compravendita.
Il caso – Il notaio si era difeso sostenendo che il perimetro del proprio mandato si estendeva alla sola redazione dell’atto, mentre la dichiarazione relativa alla base imponibile competeva alla parte venditrice, dunque egli correttamente si era limitato a trascrivere i dati fornitigli dalla controparte. Una posizione accolta dalla Corte di appello di Firenze che, ribaltando la decisione di primo grado, aveva escluso una responsabilità del professionista nell’accertamento fiscale.
L’Invim – La Suprema corte ricorda come la dichiarazione Invim è sì una dichiarazione di scienza della parte, per cui non è ipotizzabile che il notaio possa sostituirsi ad essa, tuttavia, siccome la norma impone al professionista di richiederla al cliente e poi trasmetterla, unitamente all’atto stipulato, all’autorità competente, «è indubbio» che essa entra a far parte della «complessa attività del notaio». Tale attività infatti si compone anche delle fasi «preparatoria» e «successiva» alla stesura dell’atto. In questo senso, vi è un obbligo di avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è «ragionevolmente probabile» che lo siano, come nel caso in questione dove i valori iniziali e finali coincidevano pur dopo un lungo periodi intercorso tra gli atti di trasferimento, in modo dunque del tutto disallineato rispetto alla continua crescita del mercato. Non solo, per i giudici di Piazza Cavour si registra «l’innalzamento della soglia di diligenza media esigibile, cui corrisponde l’estensione dell’area di responsabilità per sola colpa lieve e la riduzione dell’area di speciale difficoltà della prestazione, della quale il professionista risponde solo in caso di dolo o di colpa grave».
Regime fiscale favorevole – In generale, prosegue la sentenza, «la funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all’attività di consulenza, anche fiscale», con la conseguenza di ravvisare la violazione dell’obbligo di diligenza di cui all’articolo 1176, secondo comma del codice civile in assenza di una «adeguata ricerca legislativa, ed una successiva consulenza, al fine di far conseguire alle parti il regime fiscale più favorevole». Sul notaio incombe dunque una «dovere di consiglio» sulle questioni tecniche. In questo senso in presenza di danni, «non ha alcun rilievo che l’incarico di redigere l’atto pubblico sia stato conferito, e remunerato, da una delle parti, sussistendo la responsabilità professionale nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato».
Il principio – In conclusione, la Suprema corte ha affermato che «il notaio incaricato di redigere l’atto pubblico di trasferimento immobiliare, il quale abbia compilato la dichiarazione a fini Invim, sottoscritta dal venditore, riportando quanto da questi dichiarato rispetto ai valori finali e iniziali, e abbia provveduto alla relativa registrazione senza avvertire la parte delle conseguenze derivanti da dichiarazioni non veritiere, almeno quando è ragionevolmente probabile che quelle fornite dalla parte non lo siano, pone in essere un comportamento non conforme alla diligenza qualificata richiesta dalla particolare qualificazione tecnico/giuridica della prestazione professionale». Infatti, «tra i mezzi e i comportamenti rientranti nella prestazione professionale cui il notaio si è obbligato vi è quello di fornire consulenza tecnica alla parte, finalizzata non solo al raggiungimento dello scopo privatistico e pubblicistico tipico al quale l’atto rogando è preordinato, ma anche a conseguire gli effetti vantaggiosi eventualmente previsti dalla normativa fiscale e a rispettare gli obblighi imposti da tale normativa; con la conseguenza di rispondere dei danni originati da tale comportamento anche nella sola ipotesi di colpa lieve».
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