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I consigli del Notaio per l’acquisto della casa per i figli

immobilia cura del Notaio Emanuela Lo Buono – Notaio in Padova

In questo momento di crisi economica sempre più spesso accade che i genitori aiutino i propri figli nell’acquisto della loro casa di abitazione, pagando loro una parte del prezzo, talvolta anche tutto.

Cosa bisogna fare in concreto? E quali conseguenze giuridiche ha il pagamento?

Si possono verificare due diverse situazioni.

Nella prima i genitori intendono semplicemente prestare il denaro al proprio figlio; nella seconda invece  il denaro viene donato.

La differenza è evidente: nel primo caso il figlio sarà tenuto alla restituzione ai propri genitori del denaro ricevuto mentre nel secondo no. Oggi ci occuperemo nei dettagli di questa seconda ipotesi, precisando come in concreto le parti dovranno agire. Vi sono due diverse modalità operative, cui corrispondono diverse conseguenze giuridiche.

Una prima scelta consiste a che i genitori paghino direttamente il prezzo (o una sua parte) al venditore, andando presso la propria banca e chiedendole di emettere un assegno circolare direttamente a nome del venditore. Si realizza così quello che tecnicamente si chiama donazione indiretta. In questa ipotesi sarà opportuno far risultare tutto ciò in atto, per tutta una serie di motivi.

Innanzitutto, in questo modo sarà chiaro all’Agenzia delle Entrate che il giovane acquirente non è un evasore fiscale ma ha semplicemente ricevuto il denaro dai propri familiari in modo totalmente legittimo e lecito. In secondo luogo, se vi sono più fratelli, sarà a tutti evidente quanto ognuno di essi ha ricevuto, evitando che in futuro di siano controversie tra gli stessi.

Vorrei evidenziare che in questo modo la donazione tra genitori e figli è una donazione indiretta dell’immobile o di parte di esso (qualora venga pagata solo una parte del prezzo) e non del denaro. Cosa significa ciò? significa che alla morte dei genitori se vi sono più figli ognuno dovrà scomputare da quanto gli spetta per successione quanto ha ricevuto in vita dal proprio genitore. Se è stato donato un bene immobile (come appunto accade nell’ipotesi appena descritta) bisogna calcolare una somma pari al valore dell’immobile al momento della morte (e non al momento della donazione).

L’altra strada percorribile è quella di donare il denaro al proprio figlio, che poi provvederà al pagamento del prezzo. Sottolineo che per donare del denaro non è sufficiente un’operazione bancaria quale un bonifico, ma ci vuole un vero e proprio atto notarile pubblico. In questo modo si conservano i vantaggi della donazione indiretta (prova all’Agenzia delle Entrate della somma pagata e chiarezza dei rapporti tra fratelli), ma la donazione avrà ad oggetto il denaro e non il bene. Il che significa, in concreto, che alla morte del genitore si scomputerà la somma di denaro ricevuta, cui vanno sommati gli interessi, e non il valore del bene rivalutato.

Ne consegue che la differenza tra le due scelte è notevole, perché il denaro ed il bene immobile si possono rivalutare in modo molto diverso. Ad esempio fino agli anni  2010/2011 il denaro si rivalutava molto meno dei beni immobili; negli ultimi anni invece si è assistito ad un fenomeno opposto, dato che il prezzo dei beni immobili ha subito un calo vertiginoso.

Qual è dunque la scelta migliore? Non ve n’è una a priori preferibile, perché si tratta di valutare le singole situazioni concrete; valutazione che andrà fatta direttamente con il notaio senza che ciò comporti costi aggiuntivi.

 


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Mercato immobiliare: +1,6% nel primo trimestre 2014

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Segnali di ripresa per il mercato immobiliare italiano che nei primi tre mesi del 2014 cresce dell’1,6% rispetto allo stesso periodo del 2013. A fare da traino sono soprattutto il settore commerciale (+4,7%) e il residenziale (+4,1%), anche se i dati risultano influenzati dallo slittamento di una parte dei rogiti al nuovo anno per sfruttare la più conveniente imposta di registro. Sono i dati che emergono dalla Nota trimestrale Omi, lo studio realizzato dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che analizza l’andamento del mercato immobiliare italiano nel primo trimestre 2014.

Settore residenziale – Con 98.403 transazioni, il mercato immobiliare delle abitazioni segna una crescita del 4,1%, più marcata al Centro (+10,5%) e al Nord (+4,7%), mentre resta negativo il Sud (-1,6%), seppur con minore intensità rispetto agli stessi periodi precedenti. L’aumento delle compravendite ha interessato in misura minore i Comuni non capoluogo (+1,7%) e maggiormente i capoluoghi che segnano un +8,8%, con un picco nei capoluoghi del Centro (+17,3%).

Abitazioni nelle principali città – A guidare la classifica della ripresa del mercato residenziale è Bologna (+29,2%), seguita da Genova (+25,3%) e Roma (+21,4%). Bene anche Torino (+10,8%), Firenze (+9,7%) e Milano (+3,4%), mentre chiudono il primo trimestre 2014 ancora con il segno negativo Palermo (-1%) e Napoli (-25,2%), dove, però, il dato delle compravendite nel I trimestre del 2013 era stato alterato dalle dismissioni del patrimonio immobiliare pubblico del Comune: l’hinterland napoletano fa, infatti, registrare un dato positivo, +4,1%, mai rilevato dal 2010.

 


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Art.35 Legge Stabilità 2014: Notai e conto corrente dedicato

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L’art 35 della legge di stabilità 2014 contiene una piccola rivoluzione per la compravendita immobiliare e non solo. 

I soldi versati dall’acquirente per l’acquisto di una casa al momento del rogito non andranno direttamente al venditore, ma ad un fondo gestito dal notaio che li consegnerà solo a trasferimento di proprietà avvenuto.

Gli interessi del fondo serviranno allo stato per alimentare i finanziamenti agevolati alle piccole e medie imprese.

Seminascosta nella legge di stabilità arriva quindi la creazione di questo fondo dove verranno parcheggiati i soldi delle compravendite immobiliari fino a trascrizione avvenuta.

Lo scopo è quello di evitare che il compratore versi direttamente nelle mani del costruttore o del venditore di un immobile i soldi della compravendita prima che il trasferimento di proprietà sia regolamente avvenuto, e prima che il venditore abbia adempiuto a tutte le sue obbligazioni.

Il venditore di un immobile non riceverà il prezzo del bene venduto il giorno del rogito, ma gli importi saranno consegnati nelle mani del notaio che li dovrà versare su un conto corrente costituito ad hoc.

Nel fondo confluiranno:

1) tutte le somme dovutegli a titolo di onorari, tributi e rimborsi spese, in caso di compravendita immobiliare,

2) le somme affidategli in deposito fiduciario,

3) l’intero prezzo se si tratta di compravendite immobiliari o di aziende

Gli interessi sulle somme depositate serviranno a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati alle piccole e medie imprese.

Secondo quanto stabilito dalla legge, il denaro potrà essere “trattenuto” fino ad un massimo di 30 giorni, termine entro il quale dovrà avvenire il passaggio di proprietà.

Gli importi depositati non saranno di proprietà né del venditore né del notaio, costituendo una sorta di patrimonio separato e impignorabile.

Sarà lo stesso notaio a trasmettere il denaro al venditore solo una volta che sarà stata effettuata la trascrizione dell’atto definitivo nei pubblici registri immobiliari.

Una formalità che serve a tutelare il compratore nel caso in cui il vendiore lo destini anche ad altri acquirenti.

Il primo che trascrive prevale infatti sugli altri evenutali acquirenti.

APPROFONDISCI –> Art. 35 Legge Stabilità 2014


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Cass. 19493/2013: responsabilità professionale del notaio ed onere della prova a carico del danneggiato

cassazione

Nessun automatismo nel riconoscimento della responsabilità professionale, con conseguente obbligo a risarcire il danno, per il notaio che non abbia trascritto il contratto di compravendita di un immobile, su cui successivamente è stata
iscritta ipoteca da parte di un creditore del precedente proprietario, con conseguente perdita dell’affare da parte di una agenzia immobiliare che ha così perso il proprio acquirente.

Con la sentenza 19493/2013, infatti, secondo la Suprema corte, prima di chiedere il danno per il mancato guadagno la società immobiliare era tenuta a provare che non era più stata in grado di ottenere lo stesso prezzo pattuito con il compratore originario.

 

APPROFONDISCI –> il testo della sentenza