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28 ottobre 2013
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Studio del Notariato: la certificazione energetica (dall’Attestato di Certificazione all’Attestato di Prestazione Energetica)

L’ultimo lavoro approvato dal Consiglio Nazionale del Notariato ha approfondito la tematica della certificazione energetica nell’edilizia, analizzando principalmente l’impianto normativo nazionale, gli scopi e le funzioni della normativa in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi.

Sommario

1. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: NORMATIVA, SCOPI E FUNZIONI; 1.1. La normativa; 1.2. L’adeguamento normativo alla direttiva 2010/31/UE; 1.3. Il rilascio dell’attestato di prestazione energetica a partire dal 6 giugno 2013; 1.4. Scopi; 1.5. Funzioni; 2. L’OBBLIGO DI DOTAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA; 2.1. L’obbligo di dotazione; 2.2. Gli edifici da dotare di certificazione energetica a prescindere da un loro trasferimento o locazione (cd. “presupposto oggettivo”); 2.3. Gli edifici da dotare di certificazione energetica in occasione del trasferimento e/o locazione (cd. “presupposto contrattuale”); 3. L’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA; A) Gli atti traslativi a titolo oneroso; B) Gli atti traslativi a titolo gratuito; C) I diritti oggetto di trasferimento; D) Le parti comuni condominiali; E) Gli atti esclusi; F) La locazione; G) I casi particolari; H) La sanzione per il caso di mancata allegazione; I) Il ruolo del Notaio; L) L’allegazione dell’attestato di certificazione rilasciato prima del 6 giugno 2013; M) Il riutilizzo di un attestato già allegato a precedente atto; 4. L’OBBLIGO DI CONSEGNA DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA; 4.1. Sussistenza di un autonomo obbligo di consegna; 4.2. Le sanzioni; 5. ESCLUSIONI DALL’OBBLIGO DI DOTAZIONE E DALL’OBBLIGO DI ALLEGAZIONE; 5.1. Le esclusioni per espressa previsione di legge e/o delle Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica; 5.2. Le esclusioni per interpretazione sistematica della normativa vigente; 5.3. Gli immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico; 6. LA DICHIARAZIONE DI RICEVUTA “INFORMATIVA”; 6.1. Ambito applicativo dell’art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005 (… gli atti traslativi) – 6.2. Ambito applicativo dell’art. 6, c. 3, d.lgs. 192/2005 (… il contratto di locazione); 6.3. La clausola; 6.4. Sanzioni; 7. LA VALIDITÀ TEMPORALE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA; 7.1. Le condizioni di validità dell’attestato di prestazione energetica; 7.2. Certificazione energetica e libretti degli impianti; 7.3. Certificazione energetica e decadenza; 8. I SOGGETTI CERTIFICATORI; 8.1. I certificatori abilitati; 8.2. I requisiti di indipendenza e imparzialità; 8.3. La disciplina in tema di certificazione; 8.4 La disciplina regionale.

APPROFONDISCI –> Studio n. 657-2013/C

24 settembre 2013
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Ministero della Giustizia: Notai e liquidazione dei compensi professionali

Pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 223 del 23 settembre 2013 il decreto del Ministero della Giustizia 2 agosto 2013, n. 106 recante integrazioni e modificazioni al decreto del Ministro della Giustizia 20 luglio 2012, n. 140, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per le professioni regolamentate vigilate dal Ministero della Giustizia (notai, assistenti sociali e attuari), ai sensi dell’articolo 9 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27.

Il decreto entra in vigore a partire dal 24 settembre 2013.

Il Ministero della Giustizia non ha soppresso la disposizione che descrive le principali fasi in cui si articola l’attività notarile, nonché alcune delle attività che rientrano in ciascuna delle tre fasi, in quanto la finalità di tale integrazione normativa è solo quella di far emergere e valorizzare la complessità dell’attività notarile senza in questo modo introdurre una suddivisione delle fasi dell’attività del notaio per poi procedere ad una liquidazione del compenso per ogni singola fase, atteso che la specificazione delle attività non risulta direttamente collegata alla determinazione dei parametri per la liquidazione da parte di un organo giurisdizionale dei compensi per i notai.

Non è stato invece accolto l’invito formulato dal Consiglio di Stato di contenere quantitativamente la misura dei parametri rimodulati in seguito all’introduzione di nuovi scaglioni, in quanto l’impianto generale è rimasto fermo e non induce aumenti dei compensi.

La censura del Consiglio di Stato verteva sull’individuazione di due sezioni all’interno della tabella D – Notai («altri atti»),

Per il Ministero della Giustizia il maggior dettaglio nella descrizione degli atti, che la distinzione in sottocategorie comporta, non si traduce in irrigidimento dei parametri: questi, infatti, sono e rimangono meramente orientativi per il Giudice che procede alla liquidazione, anche se gli atti ai quali si riferiscono sono elencati con maggior dettaglio.

La natura meramente indicativa dei parametri, inoltre, non risulta compromessa dalla introduzione di minimi, posto che ogni indicazione, anche quella di un minimo, si pone solo come orientativa e pacificamente non vincolante per il Giudice, trattandosi di parametri e non tariffe.

APPROFONDISCI –> Decreto Ministero della Giustizia n. 106/2013 (Gazzetta Ufficiale n. 223 del 23 settembre 2013)

22 settembre 2013
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Cass. 21307/2013: copia conforme ed imposta di bollo

Fatto

La Commissione tributaria regionale della Toscana, con sentenza n. 123/06/06, depositata il 2.2.2006 confermava la sentenza della Commissione tributaria provinciale di Grosseto n. 109/03/2003 che annullava l’avviso di irrogazione sanzioni, nei confronti del notaio B. G. per insufficiente pagamento dell’imposta di bollo sulle copie conformi ed allegati degli atti notarili presentati per la registrazione e per la trascrizione all’ufficio del territorio di Grosseto.

Rilevava la CTR che non trattavasi di copia in più atti, ma della copia di singoli atti notarili corredati da documenti.

Proponeva ricorso per cassazione l’Agenzia delle Entrate deducendo, quale unico motivo di gravame, violazione e falsa applicazione degli articoli 1 e 13 d.p.r. 642/1973, in relazione all’articolo 360, numero tre, c.p.c. e insufficiente motivazione in ordine un punto decisivo della controversia, in relazione all’articolo 360, numero cinque, c.p.c., rilevando la debenza dell’imposta di bollo con riferimento a ciascuno atto e documento allegato della copia conforme all’originale dell’atto, in quanto dotati ciascuno di propria autonomia.

Il contribuente si è costituito con controricorso, formulando anche ricorso incidentale in ordine alla compensazione delle spese del giudizio di appello.

Il contribuente presentava memoria.

Il ricorso è stato discusso alla pubblica udienza del 6.6.2013, in cui il P.G. ha concluso come in epigrafe.

Motivi della decisione

2. Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi a norma dell’art. 335 c.p.c., trattandosi di impugnazioni avverso la medesima sentenza. La questione controversa concerne il pagamento dell’imposta di bollo con riferimento alla copia di un atto notarile, dichiarato conforme all’originale, al quale erano allegati altri documenti.

Trova applicazione, nella fattispecie, per le copie di atti redatti dal notaio, dichiarate conformi all’originale l’art. 5 d.p.r 642/l972 che prevede che “per copia si intende la riproduzione parziale o totale, di atti, documenti e registri dichiarata conforme all’originale da colui che l’ha rilasciata” (lett. b), stabilendo, all’ultimo comma che “per le riproduzioni con mezzi meccanici, fotografici, chimici e simili il foglio si intende composto da quattro facciate sempreché queste siano unite o rilegate tra loro in modo da costituire un unico atto recante nell’ultima facciata la dichiarazione di conformità all’originale”.

L’art. 5 cit. prevede che sono esenti dall’imposta di bollo, fra l’altro, le copie presentate ai competenti uffici “ai fini dell’applicazione delle leggi tributarie”, come norma di esenzione e, quindi eccezionale, con conseguente inapplicabilità ai casi non espressamente previsti.

Tale dizione deve interpretarsi nel senso che l’indicata esenzione spetta solo quando funzione specifica della “copia” presentata sia permettere l’espletamento della procedura di tassazione, dovendosi escludere nel caso di copia di atto notarile “certificata conforme” da presentarsi in sede di registrazione (cfr Cass. 10.1.1982, n. 95) mancando anche il requisito della “redazione in un unico contesto”, previsto dalla citata normativa.

Trova, quindi, applicazione l’art. 2 della tariffa all. A del citato decreto n. 642 del 1972, che assoggetta a bollo le copie di atti notarili dichiarate conformi all’originale dal notaio rogante.

Gli allegati, peraltro, risultano dotati ciascuno di propria autonomia, non essendo contestato che trattasi di certificazioni provenienti dal Comune, della quale il notaio si limita ad attestare la conformità all’originale al fine della predisposizione della copia da presentare per la legislazione e per la trascrizione.

Trattasi di documenti autonomi, non redatti dal notaio, che hanno diversa provenienza e autonoma consistenza ai di fuori dell’atto notarile stesso. Il ricorso incidentale rimane assorbito.

Va, quindi, accolto il ricorso principale, assorbito l’incidentale, cassata l’impugnata sentenza e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di merito, ex art. 384 c.p.c., rigettato l’originario ricorso introduttivo.

La particolarità della questione costituisce giusto motivo per la compensazione delle spese dell’intero giudizio

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della contribuente Dichiara compensate le spese dell’intero giudizio.

Così deciso in Roma, il 6.6.2013

14 settembre 2013
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Costituzione di Srl: no agli assegni bancari

A firma del Notaio Angelo Busani

IN BREVE

Nella nota del Consiglio nazionale del notariato, datata 4 settembre 2013, per la costituzione delle nuove Srl si ammettono assegni circolari, denaro contante nel caso di importi sotto i 1.000 euro e il bonifico bancario intestato a favore della costituenda società. Non si ritiene, invece, ammissibile l’utilizzo dell’assegno bancario perchè non darebbe certezza sulla copertura delle somme dovute.
Per il circolare si ammette anche l’intestazione a nome del nominando amministratore: una modalità che suscita perplessità.

NEL DETTAGLIO

Indicazioni operative sono state diramate il 04/09/213 dal Consiglio Nazionale del Notariato circa il versamento da effettuare per costituire nuove Srl.

Le soluzioni proposte:

a) non si può usare l’assegno bancario («non darebbe certezza della copertura delle somme dovute e, pertanto, non sarebbe idoneo a garantire l’effettività dei conferimenti»);

b) si può usare il denaro contante, ma solo per importi inferiori a mille euro;

c) si può usare il bonifico bancario (a favore di uno dei nominandi amministratori e non certo a favore della costituenda società, che ancora non esiste).

Il metodo “principe” è comunque quello dell’assegno circolare, la cui intestazione può essere effettuata:

a) a nome della costituenda società;

b) a nome del nominando amministratore (o di uno dei nominandi amministratori: con il che la nota implicitamente ammette che non occorra un versamento “congiuntivo”).

Quest’ultima modalità suscita però qualche perplessità o, meglio, pare sollecitare una precisazione: infatti, se si intesta un assegno a “Mario Rossi”, stante la sua intrasferibiltà l’assegno non potrà che essere incassato da Mario Rossi sul suo conto personale (l’importo versato dovrà poi essere girato dal conto dell’amministratore al conto della società, una volta costituita), il che potrebbe sollevare problemi sul punto che si possa considerare l’assegno come un versamento effettivamente avvenuto “a favore della società” (e ciò pure senza necessariamente pensare al caso dell’amministratore che si appropri dei soldi e non li versi alla società); anche per il bonifico ordinato a favore di un amministratore bisognerebbe ripetere un identico ragionamento.

Se invece si vuole rendere l’assegno incassabile sul conto della società, si dovrebbe in effetti intestarlo a “Mario Rossi quale nominando amministratore della costituenda Alfa Srl”.

Tuttavia, questa appare una complicazione inutile (si immagina che agli sportelli delle banche sorgerà più di un dubbio su questa operatività, sia in sede di emissione, sia in sede d’incasso dell’assegno) al cospetto della più semplice soluzione di intestare l’assegno alla “costituenda società”.

La nota si esprime infine a favore della soluzione di ritenere ancora ammissibile che i soci optino per il versamento in banca, come accadeva in passato e come anche ora continua ad essere richiesto per la Spa.

Il problema qui è però che, non essendoci più una norma di legge “di supporto”, bisognerebbe ricorrere a un mandato specifico alla banca depositaria di istituire un conto vincolato, intestato alla costituenda società, destinato ad essere movimentato da coloro che risulteranno essere gli amministratori della società stessa, una volta iscritta nel Registro imprese.

A questo riguardo, ci si scontra però con lo standard delle procedure bancarie che, ad oggi, non sono state ancora state predisposte per gestire queste “partite”.

9 settembre 2013
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Antitrust: avviata istruttoria nei confronti dell’Unione mutualistica tra i Notai del Veneto

PROFESSIONI: ANTITRUST AVVIA ISTRUTTORIA NEI CONFRONTI DELL’UNIONE MUTUALISTICA TRA I NOTAI DEL VENETO PER POSSIBILE INTESA RESTRITTIVA DELLA CONCORRENZA

L’Unione, costituita da alcuni professionisti di Treviso, prevede la messa in comune di una percentuale dei proventi dei singoli professionisti da ripartire in quote uguale tra tutti. In questo modo potrebbe venire meno, tra i notai aderenti, la spinta a farsi concorrenza.

L’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, nella riunione del 31 luglio 2013, ha deciso di avviare un’istruttoria per verificare se la costituzione dell’Unione mutualistica tra i notai del Veneto possa costituire un’intesa restrittiva della concorrenza

Secondo l’Antitrust, l’associazione, costituita da alcuni professionisti del distretto notarile di Treviso, potrebbe essere idonea a produrre restrizioni della concorrenza.

Obiettivo dell’Unione, è infatti quello di mettere in comune una parte dei proventi dei notai associati per poi ripartirla tra i medesimi in quote uguali: in questo modo i singoli notai, indipendentemente dall’attività svolta, si vedrebbero garantito mensilmente un reddito minimo da parte dell’associazione (e quindi, nella sostanza, da parte dei propri concorrenti).

Ne potrebbe derivare una riduzione della spinta a ricercare nuovi clienti attraverso condotte concorrenziali quali il miglioramento del servizio o la riduzione dei prezzi.

L’intesa avvantaggerebbe così in maniera anticoncorrenziale sia i notai di nuova nomina nel distretto, che potrebbero contare su un livello di reddito garantito, sia i professionisti già presenti sul mercato che eviterebbero o ridurrebbero il rischio di condotte concorrenziali aggressive da parte dei nuovi professionisti.

La costituzione dell’Unione Mutualistica interviene peraltro dopo i recenti provvedimenti di liberalizzazione che hanno interessato l’attività notarile, tra cui l’abrogazione della tariffa professionale e dei limiti all’attività pubblicitaria, nonché l’incremento del numero dei notai e l’ampliamento del loro ambito di operatività territoriale.

APPROFONDISCI:

Provvedimento di avvio

1 settembre 2013
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Cass. 19493/2013: responsabilità professionale del notaio ed onere della prova a carico del danneggiato

Nessun automatismo nel riconoscimento della responsabilità professionale, con conseguente obbligo a risarcire il danno, per il notaio che non abbia trascritto il contratto di compravendita di un immobile, su cui successivamente è stata
iscritta ipoteca da parte di un creditore del precedente proprietario, con conseguente perdita dell’affare da parte di una agenzia immobiliare che ha così perso il proprio acquirente.

Con la sentenza 19493/2013, infatti, secondo la Suprema corte, prima di chiedere il danno per il mancato guadagno la società immobiliare era tenuta a provare che non era più stata in grado di ottenere lo stesso prezzo pattuito con il compratore originario.

APPROFONDISCI –> il testo della sentenza

24 giugno 2013
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Dl. 69/2013 (Decreto del Fare) ed art. 791 bis c.p.c.: divisione a domanda congiunta affidata ai Notai

Con l’approvazione del Dl. 69/2013 le procedure divisorie, se non c’è lite tra le parti, potranno essere affidate ai notai (art. 791 bis c.p.c.).

Il “Decreto Legge del Fare” (Dl. 69/2013) cambia il procedimento divisorio attribuendo un maggior ruolo ai notai, i quali potranno gestire tutte le operazioni quando non è contestato il diritto alla divisione.

Sino a oggi, infatti, gli articoli 790 e 791 del Codice di procedura civile hanno disposto che se a dirigere le operazioni di divisione fosse stato delegato un notaio, questi doveva formare il progetto delle quote e dei lotti.

Se le parti non si accordavano sul progetto, il notaio doveva trasmettere il processo verbale al tribunale, il quale, dopo una udienza di comparizione delle parti, emetteva gli opportuni provvedimenti di sua competenza.

In ogni caso l’estrazione dei lotti da parte del notaio non poteva avvenire se non in base a ordinanza del giudice o a sentenza passata in giudicato.

Oggi, con l’art. 791 bis del Codice di procedura civile (introdotto dal Dl. 69/2013), la situazione cambia.

ARTICOLO 791 bis – (Divisione a domanda congiunta)

Quando non sussiste controversia sul diritto alla divisione né sulle quote o altre questioni pregiudiziali gli eredi o condomini e gli eventuali creditori e aventi causa che hanno notificato o trascritto l’opposizione alla divisione possono, con ricorso congiunto al tribunale competente per territorio, domandare la nomina di un notaio avente sede nel circondario al quale demandare le operazioni di divisione. Se riguarda beni immobili, il ricorso deve essere trascritto a norma dell’articolo 2646 del codice civile. Si procede a norma degli articoli 737 e seguenti. Il giudice, con decreto, nomina il notaio eventualmente indicato dalle parti e, su richiesta di quest’ultimo, nomina un esperto estimatore.

Quando risulta che una delle parti di cui al primo comma non ha sottoscritto il ricorso, il notaio rimette gli atti al giudice che, con decreto, dichiara inammissibile la domanda e ordina la cancellazione della relativa trascrizione. Il decreto è reclamabile a norma dell’articolo 739.

Il notaio designato, sentite le parti e gli eventuali creditori iscritti o aventi causa da uno dei partecipanti che hanno acquistato diritti sull’immobile a norma dell’articolo 1113 del codice civile, nel termine assegnato nel decreto di nomina predispone il progetto di divisione o dispone la vendita dei beni non comodamente divisibili e dà avviso alle parti e agli altri interessati del progetto o della vendita. Alla vendita dei beni si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni relative al professionista delegato di cui al Libro III, Titolo II, Capo IV. Entro trenta giorni dal versamento del prezzo il notaio predispone il progetto di divisione e ne dà avviso alle parti e agli altri interessati.

Ciascuna delle parti o degli altri interessati può ricorrere al Tribunale nel termine perentorio di trenta giorni dalla ricezione dell’avviso per opporsi alla vendita di beni o contestare il progetto di divisione. Sull’opposizione il giudice procede secondo le disposizioni di cui al Libro IV, Titolo I, Capo III bis; non si applicano quelle di cui ai commi secondo e terzo dell’articolo 702-ter. Se l’opposizione è accolta il giudice dà le disposizioni necessarie per la prosecuzione delle operazioni divisionali e rimette le parti avanti al notaio.

Decorso il termine di cui al quinto comma senza che sia stata proposta opposizione, il notaio deposita in cancelleria il progetto con la prova degli avvisi effettuati. Il giudice dichiara esecutivo il progetto con decreto e rimette gli atti al notaio per gli adempimenti successivi.

APPROFONDISCI –> Dl. 69/2013

24 giugno 2013
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Giugno 2013: ultimi Studi del Notariato inerenti al diritto societario e alla riforma del condominio

Gli ultimi Studi approvati dal Consiglio Nazionale del Notariato hanno approfondito tematiche relative al diritto societario e alla riforma del condominio:

1) Vendita con riserva di proprietà di quote di s.r.l.

di Alessandra Paolini

Il presente contributo si propone di verificare se sia possibile porre in essere la vendita di una partecipazione in società a responsabilità limitata con riserva della proprietà, nonché, una volta risolta positivamente la prima questione, di riflettere sugli esiti applicativi – pubblicitari e organizzativi – che da tale istituto derivano…

APPROFONDISCI –> Studio n. 99-2012/I

2) La riforma del condominio. Prime riflessioni su alcune delle nuove disposizioni di interesse notarile

di Maurizio Corona

Sommario: 1. La legge 11 dicembre 2012 n. 220: entrata in vigore e cenni introduttivi; 2. L’art. 63, quarto e quinto comma, disp. att. cod. civ. e l’art. 1130 n. 6) cod. civ.; 3. Gli artt. 1138, 1130 n. 7) e 2659 cod. civ. e l’art. 70 disp. att. cod. civ.

APPROFONDISCI –> Studio n. 320-2013/C

20 giugno 2013
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Cass. 15305/2013: notaio responsabile anche qualora sia stato esonerato dalle visure

“L’opera professionale del notaio non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell’ atto, ma si estende alle attività preparatorie e successive”.

Il notaio anche qualora sia stato esonerato dalle visure risponde per inadempimento della obbligazione di prestazione di opera intellettuale e si rende colpevole del mancato rispetto dei canoni della diligenza ex articolo 1176 comma 2 c.c. e della buona fede.

“Infatti, la lesione del diritto dell’acquirente in relazione alla certificazione dello stato dell’immobile da parte del notaio proprio perché costituisce colpa contrattuale per inadempimento comporta che il notaio deve fare tutto quanto è dovuto al fine di redigere un atto da cui risulti effettivamente la liberazione da ogni vincolo dell’immobile oggetto della compravendita, ossia è il notaio e non altri a dovere rispondere del suo inadempimento”.

“Una volta affermato che l’obbligazione assunta dal notaio relativa alla libertà dell’immobile deve essere da lui adempiuta, indipendentemente da ogni dichiarazione di esenzione manifestatagli dalle parti, ne discende che l’obbligo del risarcimento può essere disposto anche in forma specifica mediante la condanna alla cancellazione del vincolo con il pagamento della somma necessaria a tal fine per il compimento delle richieste formalità, oltre che per equivalente ex art. 2058 c.c., limitando il risarcimento in forma specifica alla sua possibilità in tutto o in parte e alla non eccessiva onerosità per il debitore, da valutarsi da parte del giudice del merito”.

APPROFONDISCI –> il testo della sentenza

18 giugno 2013
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Cass. 8 maggio-13 giugno 2013 n.14865: responsabilità del Notaio

Per quanto il contratto di prestazione professionale possa essere stipulato con il notaio da una sola delle parti del contratto rogando, proprio per la suddetta funzione dell’attività del notaio, creditori della corretta prestazione notarile sono poi tutte le parti del contratto redigendo.

In questo caso il contratto di prestazione professionale del notaio, nei confronti della parte che non ha provveduto alla sua stipulazione, svolge gli effetti del contratto in favore di terzo (art. 1411 c.c.), con la conseguenza che quest’ultimo soggetto può far valere direttamente nei confronti del notaio promittente i suoi diritti alla corretta prestazione.

APPROFONDISCI –> Testo della sentenza

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