di Paola Dezza (IlSole24Ore del 03/12/2014)

La scelta o meno di comprare una abitazione o cambiare la casa dove si vive deve necessariamente fare i conti con i costi accessori della transazione, dalla mediazione per l’agenzia alla parcella del notaio, dalle imposte sulla compravendita alle tasse relative al mutuo laddove ci sono. E in un momento di crisi economica e immobiliare, quando lo sforzo per acquistare un’abitazione è più impegnativo, anche questi esborsi hanno un loro peso sulla cifra complessiva.

Una ricerca di Nomisma ha paragonato la spesa per il notaio e il ruolo del professionista in cinque Paesi europei (Italia, Francia, Spagna, Germania e Regno Unito), con un occhio al costo dell’attività notarile sia nei Paesi di “civil law” (dove esiste la figura del notaio, 86 Nazioni nel mondo) sia in quelli di “common law” (dove tale figura è sostituita da avvocati specializzati in real estate). «La nostra ricerca – dice Marco Marcatili, analista di Nomisma e coordinatore del report – mostra come nel prossimo futuro un notaio debba porsi sempre più come consulente per non essere vissuto solo come voce di costo».

Il Comitato regionale dei consigli notarili dell’Emilia-Romagna ha poi elaborato delle tabelle di confronto dei costi complessivi di una transazione immobiliare relativa a una abitazione da 250mila euro con mutuo ipotecario da 150mila euro (in Italia circa il 60% delle compravendite viene realizzato con un mutuo, dato Nomisma). Alle quali Casa24 ha aggiunto la spesa per l’agenzia immobiliare.

«I costi vanno dai 1.300-1.400 euro (più Iva del 21%) in Spagna ai 3.294 euro complessivi in Italia (di cui 1.200 euro più Iva per l’atto del mutuo) fino ai circa 4.300-4-400 euro in Francia e Regno Unito» spiega il notaio del distretto di Bologna Rita Merone. Sul costo complessivo pesano diverse imposte: in Italia 50 euro per ciascuna l’imposta ipotecaria e catastale e il 2% del valore dell’immobile come imposta di registro per la prima casa (9% per la seconda), oppure l’imposta di trasferimento in Francia (nel caso in esame 14.500 euro circa) o in Spagna (6-10% del valore dell’abitazione). Analizzando un atto di compravendita con mutuo si vede come Regno Unito e Stati Uniti (Paesi nei quali è in vigore il sistema di common law) spicchino sia per le transazioni senza mutuo sia per quelle effettuate con mutuo per i livelli più alti del compenso corretto.

In Germania – dove esiste una tariffa vincolante per tutta la Nazione – il notaio non esegue il pagamento dell’imposta relativa alla compravendita e non è responsabile della sua liquidazione e percezione. Non solo: la pubblicità immobiliare degli atti non viene eseguita direttamente dal notaio, ma attraverso un magistrato che opera in preture di zona e sovrintende ai registri tavolari. Il compenso aggiuntivo per gli adempimenti tavolari è percepito direttamente dagli uffici preposti. In Spagna registrazione dell’atto e pubblicità immobiliare vengono eseguiti dai Registradores, funzionari pubblici pagati dal cittadino. Nel Regno Unito solo in teoria si potrebbe acquistare un immobile senza rivolgersi ad un avvocato (solicitor), ma in realtà è praticamente impossibile ottenere un finanziamento bancario senza l’intervento dell’avvocato specializzato nel segmento del real estate. Gli avvocati devono essere due: uno per il venditore e uno per l’acquirente. «Esiste in Inghilterra il Land Registry, simile al nostro Catasto, i cui dati possono però non contemplare taluni diritti di terzi sugli immobili» dice Meroni.

Secondo la ricerca, emerge l’importanza dell’istituzione e della tenuta dei Registri o Archivi immobiliari, con dati sicuri e affidabili per la certezza dei trasferimenti immobiliari e anche per un risparmio economico nell’acquisto. Si segnala su tale argomento anche un importante Forum previsto in Vietnam per il 12 e 13 dicembre 2014.

Sulla transazione nel suo complesso pesano però altre voci di costo significative. Per esempio in Francia l’imposta di trasferimento per una casa da 250mila euro è di quasi 15mila euro e in Spagna è compresa tra il 6 e il 10% del valore dell’abitazione (nel nostro caso 15mila-25mila euro). In Italia l’imposta di registro è contenuta per le prime case (da quest’anno al 2%), mentre per le seconde abitazioni è del 9 per cento.

E i costi di mediazione? Non sempre sono a carico di chi acquista casa. In Italia i costi di agenzia vanno dall’1 al 3%, ma sempre più si stabilizzano nella parte bassa della forchetta (in tempi di crisi si contratta quasi sempre) e sono a carico sia del venditore sia dell’acquirente. In Inghilterra vanno dallo 0,5% fino al 4% del valore dell’immobile e sono a carico del venditore. Normalmente la percentuale va dal 2% al 4%.

In Francia la provvigione massima è del 6% ed è pagata in genere dal venditore. In Germania la commissione d’agenzia per cifre superiori a 55mila euro oscilla tra il 3% e il 6%, in Spagna dal 2,5% al 3% e anche qui è a carico del venditore.