Notai, Avvocati e liberalizzazioni: visti dal consumatore (un esempio pratico per capire meglio)
di Gaetano Petrelli – Notaio in Verbania (VB)
A) – Mario Rossi deve comprare un piccolo fabbricato, prezzo 10.000 euro. Si rivolge per informazioni ad un notaio, e poi ad un avvocato (ipotizziamo che sia approvato il D.D.L. concorrenza che consente l’autentica anche all’avvocato). Si sente rispondere quanto segue:
IL NOTAIO E’ OBBLIGATO A QUANTO SEGUE:
1) – fare gli accertamenti ipotecari e catastali riferiti agli ultimi venti anni, per accertare che il venditore sia realmente proprietario, che i precedenti atti di acquisto siano validi, che sul terreno non gravino ipoteche, pignoramenti, sequestri, servitù ed altri eventuali pesi;
2) – verificare – tenendo conto della sua posizione di imparzialità e terzietà che la legge notarile impone – la piena legalità dell’accordo tra le parti (art. 28 legge notarile), l’identità, la capacità giuridica e di agire delle parti stesse, legittimazione e poteri di rappresentanza, curare ed approfondire problematiche come la regolarità urbanistica, la conformità catastale, la conformità degli impianti, la prestazione energetica dell’edificio, ecc.;
3) – prestare la propria piena consulenza su ogni aspetto civilistico e fiscale, informando le parti su ogni problema attuale o potenziale (ad esempio, questioni di validità del preliminare, problematiche catastali varie, prelazioni legali, possibili privilegi fiscali a danno dell’acquirente, possibili plusvalenze fiscali per il venditore, ecc.), e curando che venga la scelta la soluzione più adeguata e meno onerosa anche fiscalmente, tutelando nel contempo entrambe le parti;
4) – stipulare un atto notarile in forma pubblica (se il cliente non richiede espressamente l’autentica), che garantisce all’acquirente la massima efficacia probatoria (art. 2700 codice civile) e la personale e approfondita indagine della volontà delle parti, per verificare che siano pienamente consapevoli del contenuto dell’atto e dei suoi effetti;
5) – conservare per sempre l’originale dell’atto notarile (con possibilità di rilasciarne copie in qualsiasi momento); per questa incombenza al notaio subentrerà, dopo la sua cessazione, l’archivio notarile;
6) – dopo la stipula, eseguire tempestivamente per via telematica gli adempimenti conseguenti all’atto (registrazione, trascrizione, voltura catastale, versamento di imposte e tasse di cui è personalmente responsabile, ecc.), in modo da garantire all’acquirente ogni possibile tutela (tra l’altro, artt. 2644 e 2671 del codice civile);
7) – il Notaio è comunque obbligato, e non può rifiutarsi alla stipula dell’atto (art. 27 legge notarile);
8) – la tariffa per quanto sopra è liberamente contrattabile tra le parti.
L’AVVOCATO, SE DECIDE DI ACCETTARE L’INCARICO, E’ OBBLIGATO A QUANTO SEGUE:
1) accertare l’identità personale delle parti;
2) autenticare le firme del venditore e del compratore;
3) la tariffa per quanto sopra è liberamente contrattabile tra le parti.
L’Avvocato non ha alcuno degli altri obblighi imposti al Notaio come sopra chiarito (può eventualmente informare le parti del fatto che è a carico dell’acquirente lo svolgimento delle attività stesse, o può egli stesso assumerne l’incarico; in ogni caso non ha alcun obbligo di accettare l’incarico fornitogli; non può ricevere un atto pubblico, ma solo autenticare le firme delle parti).
Tralasciamo, nel confronto suesposto, la circostanza che il notaio ha superato un concorso specialistico, con una formazione specifica e finalizzata alla stipula degli atti (anche, tra l’altro, riguardante le tasse sugli affari), ha frequentato scuole specialistiche per la preparazione al concorso notarile, ed ha svolto 18 mesi di pratica in uno studio notarile, ed un successivo tirocinio, per imparare a fondo i “segreti” della professione; mentre l’avvocato ha una formazione diversa, riferita all’intero scibile giuridico, ha frequentato una scuola di specializzazione che prepara alla professione di avvocato ed ha svolto la pratica forense. Nel nostro caso di scuola, ipotizziamo pure che – nonostante tutto ciò – notaio ed avvocato, in qualche modo, abbiano la stessa preparazione giuridica ed esperienza professionale nel campo della contrattazione immobiliare.
Tralasciamo, anche, l’eventualità in cui vi siano problematiche particolari che richiedano una tutela specifica, che solo la legge notarile appresta (norme a tutela di muti, sordomuti, soggetti che parlano solo una lingua straniera, ecc.), e che non vincolano invece l’avvocato.
Ipotizziamo, anche, che l’avvocato che autentica le suddette firme lavori per la Banca che, contemporaneamente (anche mediante società del gruppo bancario) abbia intermediato la compravendita, ed abbia offerto al nostro consumatore il mutuo per l’acquisto, alcune polizze assicurative collegate al mutuo, l’apertura del conto corrente, ecc.
O ipotizziamo, in alternativa, che il venditore, la cui firma è autenticata dallo stesso avvocato, sia il fratello dell’avvocato stesso, o il suo coniuge (in questo caso il notaio non può intervenire, gli è vietato dalla sua legge professionale).
Cosa ne pensa, il nostro consumatore, delle due possibilità che il legislatore gli ha generosamente offerto?
A vantaggio di chi le ha, in realtà, generosamente offerte?
Cosa ne pensano le associazioni dei consumatori?
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